Propuesta de Tesis – Entrega Final
Tema: El Mercado Informal de Alquileres en las Villas 31 y 31bis de la Ciudad de Buenos Aires. La construcción de una Ecuación de Precios Hedónicos para explicar el precio de los alquileres.
Presentación:
La localización privilegiada de las villas 31 y 31bis le ha dado gran visibilidad a la situación de las villas de la Ciudad de Buenos Aires. La ausencia de tierras vacantes (el agotamiento de la frontera de expansión, como la denomina Abramo) ha hecho que su crecimiento se manifestara como construcciones en altura muy significativas (densificación). Mi observación es que una importante proporción de esa expansión no responde a las conductas históricas: crecimiento vegetativo, ingreso de familiares, nuevas ocupaciones tradicionales, sino a construcciones realizadas para ser alquiladas y obtener una renta. La magnitud de esa renta ha dinamizado fuertemente las construcciones.
Nuestra hipótesis se sostiene, adicionalmente, en importantes antecedentes teóricos.
1.- Cristina Cravino afirma: “Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía para el submercado del arriendo impregnada de lógica de la ganancia”. “Es el submercado más asociado a la lógica capitalista.” En la villa 31 y 31bis ya al momento de la encuesta realizada por dicha investigadora (2005) se declara la existencia de construcción para alquilar.
2.- En ocasión del Seminario dado en la UTDT, el Prof. Vincent Renard (2006) nos explicó que la función de ganancia para inversiones inmobiliarias es una curva con tasas muy altas en las ofertas destinadas a los sectores sociales extremos de ingresos bajos e ingresos altos y tasas decrecientes hasta llegar al mínimo cuando se trata de ofertas para sectores de ingresos medios.
Por otra parte autores como Pedro Abramo, quien investigó el mercado informal de las favelas en Brasil afirma: “La dinámica de funcionamiento y de formación de precios del mercado informal presenta una gran sofisticación cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones en investigación empírica y elaboración conceptual”, lo que contribuye a la justificación de nuestra propuesta.
Metodología:
Proponemos construir, a partir de un modelo de regresión econométrica, una ecuación de precios hedónicos, donde:
Variable Dependiente:
Es el logaritmo natural de los precios
Variables Independientes:
a) De localización: i) Intervilla, ii) Intravilla
i. Localización Intervilla. Variable dicotómica que toma valor 1 si se priorizó esta villa y 0 si era indistinto cualquier villa al momento de elegir vivienda.
ii. Localización Intravilla. Variable dicotómica que toma valor 1 si la locación está sobre una avenida o acceso principal y 0 si está sobre una calle interior o pasillo de la villa.
Esto atiende a lo que Abramo define como “capital locacional”, capacidad de absorber externalidades de infraestructura, accesibilidad, condiciones ambientales, seguridad, etc.
b) De hacinamiento: iii) Logaritmo natural del cociente de metros cuadrados de locación por cantidad de personas ocupantes. Variable continua.
Cravino reconoce que la presión de demanda hace que en este tipo de locaciones no sólo se alquile por cuarto sino por cama.
c) De calidad constructiva: iv) Son tres variables dicotómicas que describen la calidad de pisos, techos y paredes. Toman valor 1 para la opción de mayor calidad y 0 para los materiales de menor calidad.
Según Abramo la sobreinversión en materiales pasa a ser una de las referencias en la formación de los precios en el mercado informal de las favelas.
d) De comodidades. v) Son dos variables dicotómicas relacionadas con la disposición de baño y cocina individual (valor 1) o compartido (0), agua de red (1) o acceso al agua a través de canilla compartida (0). Son indicadores claros de diferencias de categoría habitacional.
e) Antigúedad locativa. vi) Variable continua, constituída por el ln de los meses de ocupación de la misma vivienda.
Cravino destaca que en las villas hay estigmatización de los nuevos ocupantes, para los que rigen menores condiciones de solidaridad que para los que llevan mayor tiempo en la misma localización. Por otra parte al aumentar la presión de demanda debería haber un reflejo en los precios de los alquileres, lo que siempre se refleja más en las nuevas locaciones que en la renegociación con inquilinos pre-existentes.
El pago de la electricidad se ha desechado porque en las Villas 31 y 31bis, como ya lo señala Cravino, ese servicio público se presta a cargo de la Ciudad.
De este modo la ecuación a construir quedaría expresada según la siguiente enunciación:
Ln precio alquileres = β0 + β1 Loc1 + β2 Loc2 + β3 Ln hacinamiento + β4 Cal Const1 + β5 Cal Const2 + β6 Cal Const3 + β7 Com1 + β8 Com2 + β9 Com3 + β10 Ln Antig + Π
Donde, adicionalmente,
Los βi son los parámetros a estimar y Π es el término que captura toda la variabilidad del precio de los alquileres no explicada por los términos anteriores.
Asimismo se destaca que se utiliza el método de expresar las variables continuas en términos logarítmicos para evitar la posible existencia de sesgo que deriva de la presunta no linealidad de la función hedónica.
La incorporación a la encuesta de preguntas sociales nos permitirá, asimismo poder caracterizar los rasgos dominantes de la población encuestada. En particular se destaca el aspecto de la nacionalidad. Cravino afirma que un 50% de la población en villas al momento de realizar su investigación (2005) eran migrantes de países limítrofes, verificaremos si nuestra muestra confirma o marca un desvío en esta proporción. Asimismo esta autora destaca que las redes de alquileres en villas funcionan por nacionalidad, donde inquilinos y propietarios son de la misma nacionalidad, por lo que ese dato es relevante.
El orígen de los datos:
La información básica para el estudio surge de una encuesta especialmente confeccionada por la suscripta y relevada entre el 11 y el 20 de febrero del 2009 por una red social existente en ambas villas denominada Federación de Cooperativas de Trabajo Padre Mujica.
´La consigna fue que la selección de encuestados fuera aleatoria, siguiendo la condición de que se encuestara sólo a inquilinos, en una proporción de 2 encuestas por manzana, cada una correspondiente a sectores físicos distintos de cada manzana.
Bibliografía:
Prof. Vincent Renard(2006) Seminario sobre mercado del Suelo - UTDT
Pedro Abramo(1999) El Mercado Informal de las Favelas
Maria Cristina Cravino (2006) Las Villas de la Ciudad. Mercado e Informalidad Urbana (Cap. 3 . Mercado Inmobiliario informal en las Villas de la Ciudad)
David Harrison y Daniel L. Rubinfeld , Hedonic housing Prices and the Demand for Clear Air
Randall Crane y Amrita Daniere (1997) Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social en Bangkok y Jakarta.
Buenos Aires, Abril de 2009
martes, 14 de abril de 2009
miércoles, 8 de abril de 2009
Mercado Inmobiliario Informal en la Ciudad de Bs As - Cravino
LAS VILLAS DE LA CIUDAD – CAP 3 MERCADO INMOBILIARIO INFORMAL EN LAS VILLAS DE LA CIUDAD – María Cristina Cravino – UNGS
La autora lo considera un mercado en desarrollo con una institucionalidad en construcción. El submercado de arriendos de piezas o departamentos lo ubica comenzando a mitad de la década del 90 producto de la densificación de las villas de todo el Area Metropolitana de Bs As. Se trata de una temática estudiada en Brasil (Abramo y Baltrusis) y México (Jimenez Huerta), pero muy poco en nuestro país (estudios sobre suelo formal de Nora Clichevsky y Juan Lombardo). El estudio afirma el concepto de Bourdieu de que el Estado es un actor central en la conformación del campo económico y en particular del de la vivienda. Lo indaga en su triple rol: productor o promotor del espacio urbano y vivienda, regulador (por medio del dictado de normativa) y regularizador ex post de situaciones fuera de norma.
En relación a los actores se propone no abordarlos en forma aislada sino en el marco del funcionamiento del mercado inmobiliario de la ciudad. Considera como Pretecceille y Rotman que en el consumo se manifiestan: 1) prácticas individuales, 2) prácticas socializadas y 3) prácticas de clase. Siguiendo a estos autores y a Topalov se puede tomar conciencia de la complejidad de las prácticas vinculadas al consumo del hábitat urbano.
Para una mejor comprensión del mercado informal propone considerar, asimismo, las dinámicas que encierra la producción de la ciudad informal (Topalov y Jaramillo). En relación a la ciudad formal destaca las relaciones de poder que les permiten a productores y bancos influir en las decisiones políticas que orientan las preferencias de los agentes. Funcionarios y empresarios mediante antagonismos o alianzas de intereses establecen los reglamentos que rigen la actividad inmobiliaria. Los consumidores están condicionados por las condiciones imperantes en el campo donde pueden intervenir. Cuestiona la visión neoclásica que desconoce la estructura de relaciones de poder y que considera que el mercado asegura la coordinación óptima de preferencias por medio del precio.
Describe el mercado inmobiliario informal como aquél donde los sujetos van conformando un hábito de prácticas económicas informales que se incorporan como reglas tácitas del funcionamiento de dicho mercado.
Comprendiendo el mercado inmobiliario informal
Estado de la cuestión
Según diversos actores entre los que se destaca Smolka (Lincoln Institute of Land Policy), la población que habita urbanizaciones informales (ocupando o arrendando suelo no urbanizado o mediante autoconstrucción, sin poseer títulos formales ni el pago de impuestos correspondientes) asciende a un 63% en Lima, 39% en Caracas y Río, 50% en San Salvador, 73% en Managua, entre 50% y 65% en área metropolitana de México, Bogotá 59%, San Pablo 22% y 50% en Quito.
Una discusión importante es la que relaciona informalidad, pobreza y formación de precios. Smolka destaca que no toda informalidad puede ser explicada por la pobreza, que cundo ambas coinciden, generalmente es un segmento de alta rentabilidad y que la informalidad en la tenencia de la vivienda produce y acentúa pobreza por medio de un círculo vicioso. Advierte así mismo sobre los planes de regularización que pueden elevar los precios y retroalimentar la irregularidad. Asimismo destaca que el incumplimiento de las leyes sobre regulación de urbanización y edificabilidad está presente en gran número de urbanizaciones para elites como los barrios cerrados en Argentina.
Hacia una definición de Mercado Inmobiliario Informal
La definición adoptada del concepto de mercado inmobiliario informal es la de: transacciones inmobiliarias mercantilizadas (es decir monetizadas), que no están ajustadas a las normas legales y urbanas vigentes, que no se convienen estrictamente a la lógica económica de la comercialización de inmuebles formal y cuyos actores interactúan por fuera de las regulaciones económicas legales y constituyen un entramado diferente al del mercado formal.
Las transacciones pueden ser de palabra o con documentos no perfectos, fuera de la regulación estatal, del sistema impositivo y que, al basarse en la posesión y no en la propiedad, no pueden ser herramientas de garantía.
El aspecto económico excede el carácter de ganancia tradicional. Expresa lo que la autora denomina renta social.
No se ajustan a las normas de suelo urbano ni a los códigos como el de edificación. Son objeto de una fuerte transformación dinámica que dista de la estabilidad constructiva de los inmuebles del mercado formal. Suelen carecer de infraestructura de servicios públicos, o contar con ella parcialmente o bajo deficitarias condiciones de calidad.
Si bien pueden existir agentes inmobiliarios informales en las transacciones intervienen en forma relevantes las redes sociales o los contactos personales y las condiciones pactadas son flexibles. Sólo quedan incluidas en esta categoría las transacciones monetizadas, de hecho, donde ambas partes consienten en conocimiento de que no cuentan con títulos de propiedad de la tierra.
El Mercado Inmobiliario Informal en las Villas de la Ciudad
La aparición de la compra-venta y del alquiler de viviendas en urbanizaciones informales parece responder a tres cuestiones simultáneas: 1)Falta de tierra disponible para ocupar asociado a que hallarse en un barrio consolidado, suele ser una mejor opción, que desarrollar un nuevo asentamiento ampliando la frontera urbana en la periferia; 2) la movilidad residencial, haciendo efectivo un derecho sobre la ocupación existente (lo que Abramo denomina anticipaciones ) asociado a su gran flexibilidad, como producto, precio y forma de transacción. En la Ciudad de Bs As el agotamiento de la oferta derivó en el alquiler de cuartos, constituyendo mejor opción que el alquiler en los hoteles/pensiones tradicionales, favoreciendo la densificación y construcción en altura; 3) el empobrecimiento de los sectores populares, a los altos niveles de desocupación en la década del 90 se le sumó la profunda crisis de los años 2001/2002. Bajo estas condiciones se fue institucionalizando este submercado que, además de las condiciones de oferta y demanda tradicionales está mediado por relaciones sociales. Para Harvey (1997) la propiedad en las ciudades capitalistas condiciona una organización espacial donde cada territorio tiende a contener relaciones homogéneas (segregación espacial) con situaciones diferenciadas de poder que llevan a sus habitantes a organizarse y ejercer presión para defender o aumentar sus derechos de propiedad con relación a los demás. Es allí donde el Estado debe intervenir para evitar excesiva polarización y mayor despojo a los pobres. Esto conlleva, según el mismo autor a que el sistema urbano exprese una distribución geográfica de recursos creados, de gran importancia económica, social, psicológica y simbólica, que impactan sobre el ingreso real de los individuos, los que se organizan para defender o expandir dicho ingreso (mecanismos ocultos de distribución).
Quines residen en las villas se mueven en los límites del campo de juego del capitalismo urbano (Bourdieu, 2001), sus prácticas basadas en lógicas de necesidad tienden a correr la frontera de lo permitido. De modo que el Estado como su interlocutor, actúa ex-post, legitimando o no dicho corrimiento.
Inmuebles, Espacio y Transacciones en el Espacio Barrial
La población en villas se encuentra en constante incremento, por crecimiento demográfico, por procesos migratorios interiores y de países limítrofes y por movilidad intra-urbana, lo que hace relevante su análisis a partir de las trayectorias de vida de sus habitantes. En la villa 1/11/14 predominan los bolivianos, con fuerte presencia de paraguayos y peruanos, en la Villa 21/24 predominan los paraguayos, en otras como la 31 y 31bis predominan los migrantes internos. La autora considera que el 50% aproximadamente de la población en villas corresponden a migrantes de países limítrofes. El acceso para algunos no implicó pagos, para otros sí. Los barrios se consolidaron a partir de infraestructuras provistas por el Gobierno de la Ciudad. Comedores, centro de salud, escuelas, organizaciones sociales y religiosas constituyen sus redes sociales.
Algunas Características de las Viviendas de las Villas de la Ciudad de Bs As, que son Objeto de Intercambio en el Mercado Inmobiliario Informal
La característica de las viviendas es la heterogeneidad y el denominador común la precariedad. Las viviendas correspondientes al conurbano tienen, en promedio, menor calidad constructiva y mayor antigüedad. La mayoría denuncia más de una vivienda en cada “lote” y más de un 10% destina una parte de la vivienda a una tarea reproductiva de tipo económica o comunitaria. Un 70% responde no contar con un ambiente denominado “comedor” de uso exclusivo. La relación de densidad: 4,8 personas promedio por vivienda y la cantidad de dormitorios: 66,7% un solo cuarto, 25% dos cuartos, 8,4% entre tres y cuatro cuartos, es demostrativa del grado de hacinamiento. El 87,3% de los inquilinos viven en un solo ambiente en las villas de Capital, y un 72,2% en las de provincia. Un 65,4% de inquilinos comparte baño en Capital y sólo un 32,3% en provincia.
Funcionamiento y Actores del Mercado Inmobiliario Informal
Hasta mediados de los años 90 la modalidad dominante de acceso a las villas era la ocupación seguida de autoconstrucción. Es cada vez más relevante el acceso por vía honerosa. Ambas formas coexisten hoy. Las formas de transacción más cercanas a las del mercado formal se centran en el submercado de alquiler y las formas más cercanas a las redes de reciprocidad se centran en la compra-venta. El Estado permitió y en muchos casos alentó las formas de ocupación directa de espacios en las villas que luego dieron lugar a formas mercantilizadas.
Un detalle de las formas no mercantilizadas de acceso más frecuentes, son: 1) tomando un lote y autoconstruyendo; 2) construyendo detrás o sobre la vivienda de algún pariente; 3) Compartiendo la vivienda de algún pariente o amigo; 4) viviendo en casas prestadas, sin mediar pago; 5) ocupando una vivienda deshabitada; 5) en unidades bajo posesión del Gobierno. Las formas mercantilizadas son básicamente dos: 1) compra-venta, 2) alquiler.
Compra y Venta de Viviendas y Lotes
La vivienda es la mayor inversión que realizan las unidades domésticas y tiene un impacto directo sobre la calidad de vida de las familias.
Los productos son altamente heterogéneos así como los precios solicitados. Hay zonas detectadas a través de las entrevistas con más bajo valor inmobiliario: las inseguras, inundables o cerca de basurales o arroyos. Las de mayor valor son las ubicadas sobre calles o avenidas, bordes o sitios de gran circulación de personas. Las fluctuaciones en el nivel de las transacciones tienen que ver con la coyuntura económica macroeconómica. No existen intermediarios en la compra y venta. Sólo unos pocos llegan al barrio sin contactos previos. La mayoría le compra a un conocido. Las relaciones económicas se insertan sobre redes de relaciones previas. Los préstamos entre parientes parecen estrecharse. Cada vez se utiliza más realizar un documento por la transacción. En un 23% de los casos firmó un testigo. Es decir que en la compra/venta hay una mimetización con las prácticas del mercado formal. El que paga se considera a sí mismo propietario, lo que De Sousa Santos denomina “juridicidad alternativa”. El pagar “legitima o legaliza”. Los propietarios informales tienen más derechos que los inquilinos informales. Hay cierta flexibilidad en la forma de pago. El 42% de quienes admitieron haber comprado manifestó que buscó dentro del barrio, sólo 1,4% buscó en otros barrios. El tiempo insumido en la búsqueda es muy corto. Lo expuesto fue que 51,4% manifestó que no buscó, 45,9% menos de un mes, 22,7% menos de dos meses. Todos manifestaban escaso conocimiento de los precios vigentes en el mercado inmobiliario formal o en otras villas.
En relación al origen de los recursos empleados en la compra: 83,8% declaró ahorros, 13,5 % préstamos de parientes o amigos. Los relatos extraídos de las entrevistas permiten inferir que igual que en el mercado formal en estas transacciones el vendedor extrae del comprador toda la demanda excedente.
La vivienda siempre está en construcción: un 79,7% respondió que realizó arreglos en la casa, de ellos un 78,4% amplió la vivienda y el 21,6% restante la mejoró.
La localización residencial es uno de los elementos más importantes en el universo familiar de las familias pobres. Tres factores locacionales influyen en la decisión residencial: accesibilidad, vecindario, estilo de vida. Responden a condiciones topológicas, clasificación social y organización social, respectivamente. El acceso diferenciado a empleo, renta, servicios, comercio, transporte, jerarquizan la localización, según Abramo (2003). Para ese autor, el hecho de que algunas favelas se localizasen en las proximidades de las áreas mejor dotadas de la ciudad permite que absorban una parte de esas externalidades y las diferencia entre las restantes favelas de modo que la diferenciación entre favelas refleja la dinámica de la jerarquía locacional de la ciudad formal. (Este párrafo describe la situación de villas como la 31 y 31 bis, la Rodrigo Bueno, etc). A esta diferenciación la denomina pasiva respecto de la diferenciación activa que es producto de intervenciones urbanísticas del estado y acciones de automejora a cargo de sus habitantes. Es decir que el capital locacional existe tanto en la ciudad formal como en la informal. Las familias de los barrios carenciados incorporan este capital en sus cálculos estratégicos intertemporales. También en el mercado informal ganar en accesibilidad significa perder en espacio y comodidades. Todo esto se incorpora a un juego especulativo de ganacias y pérdidas de propiedad inmobiliaria vigente en el mercado informal, promovido por las transformaciones de la estructura urbana. Esta definición de Abramo es acordado sólo parcialmente por Cristina Cravero quien cree que lo dominante en las decisiones de la familia pobre es el concepto de necesidad. Asimismo Abramo (2003) destaca la existencia de una economía de la solidaridad derivada de las redes de ayuda existentes en cada barrio pobre, como otro factor que condiciona las decisiones de movilidad de estas familias y acentúan las decisiones de movilidad intrafavela Por otra parte externalidades positivas pueden transformarse en negativas cuando el narcotráfico se nutre de las redes, que dejan de ser de solidaridad.
Para Abramo, claramente, el mercado informal de las favelas está constituido por submercados que son cada barrio en particular donde un aspecto dominante son las redes sociales existentes y la información que circula a través de ellas.
En las encuestas realizadas por Cristina Cravino, el 70,3% tuvo en cuenta la localización para escoger su lugar de vivienda, o como lo denomina Abramo: el capital locacional: Como mínimo el cirujeo, los desechos de barriadas de clases medias o altas próximas, acopiadores a quienes venderles en la misma villa, talleres de costura por cuenta propia o como maquila, participar de las ferias, vender comida, producciones propias y servicios. El oficio más extendido entre los varones de las villas es el de la construcción lo que impulsa la creación de cooperativas de trabajo. Otra ventaja es la de acceder a través de las redes sociales a planes de asistencia social.
El 80% de los que estudian lo hacen en establecimientos existentes en el barrio o sus alrededores. El 48,2% de los encuestados en Capital Federal forma parte de una familia nuclear completa. En la provincia de Bs. As., los que pertenecen a familias de tipo nuclear completa se eleva al 56,2%. Las redes familiares y de vecinos son un soporte fundamental para los pobladores de las villas (redes de reciprocidad las denomina Lomnitz). En las villas se entabla una fuerte sociabilidad entre pares por lugar de origen o por nivel socio-económico. El 85,5% de los encuestados concurre a un centro religioso en el barrio. Sólo el 20,8% manifestó formar parte de una organización barrial y un 4,2% de una organización política. Los jóvenes son una de las mayores preocupaciones de los adultos de las villas, junto a la cuestión del empleo y la vivienda y ello se corresponde con la inexistencia de políticas estatales claras para el sector. Sólo un 36,9% manifestó recibir ayuda estatal contra la imagen generalizada que existe. 30% asisten a comedores escolares y 22% a comedores comunitarios.
Al momento de la encuesta las políticas sociales asistenciales ofrecían mayor cobertura en Ciudad de Bs As que en el gran Bs As lo que explica el interés detectado en mudarse.
Motivos De Venta:
Cuando la autora consultó sobre el motivo de venta el 29,7%, la mayor proporción, respondió no saberlo, el 20,3% para comprar otra casa, el 18,9% otro motivo expresa situaciones muy diversas, pero que resultaron en venta, el 17,6% para volver a su lugar de origen. Sólo 4,1 % reconoce el motivo “hacer negocio”. Pero el 55% englobado en respuestas elusivas, más casos diversos, más el concepto de negocio, es significativo y da una idea de respuestas que puedan resultar contradictorias con el hecho de que lo único legítimo, en esos barrios, son las acciones motivadas en la necesidad.
Cómo Fijan el Precio los Vendedores:
Las organizaciones sociales parecen estar fuera del mercado informal y no son consultadas para fijar los precios que, en general, tienen que ver con el valor asignado a los materiales puestos en ella. Una indicación del dinamismo del mercado está dado porque la mayoría de los entrevistados manifestó no ser el primer dueño y tener algún tipo de documentación respaldatoria. En relación a los precios declarados la autora encontró gran dispersión y fuertes diferencias entre los precios de las transacciones declaradas y los vigentes en el mercado formal. Del mismo modo encontró fuerte diferencia entre el valor de las transacciones concretadas y los valores solicitados en las ofertas pendientes de concreción.
Alquileres:
El crecimiento poblacional en las villas de la ciudad fue de más del 100% entre 1991 y 2001 ejerciendo una gran presión de demanda que llevó en algunos períodos hasta alquilar por cama en lugar de por cuarto. Es el submercado más asociado a la lógica capitalista. En la villa 31 y 31bis ya al momento de la encuesta (2005) se declara la existencia de construcción para alquilar. Las redes de alquileres funcionan por nacionalidad. Inquilinos y propietarios son de la misma nacionalidad.
Tradicionalmente el alquiler de un cuarto fue la salida que encontraron los inmigrantes europeos cuando llegaron a Bs. As. tal cual sucedió en muchas ciudades latinoamericanas. Con este fin surgieron los conventillos. Los loteos facilitaron el acceso masivo al suelo urbano, por parte de los migrantes, en la periferia del área metropolitana. Los herederos de los conventillos en la topología urbana fueron el inquilinato y los hoteles-pensión, forma de alquiler para los que carecían de empleo formal, ingreso estable, garantía o documentos. Los continuadores de esta modalidad son los alquileres en las villas donde los precios son más bajos que en las pensiones y que en el mercado formal. En su encuesta del 2005 la autora encontró una variación entre $60 (equivalente a U$S 20) por una pieza estrecha con baño compartido y $180 (eq. U$S60) por pieza con baño propio y cocina separada. Los precios varían según la ubicación sobre calles de acceso o no. Un elemento que se resalta es la homogeneidad de los precios encontrados. En la villa no se paga electricidad como en los hoteles pensión y hay más flexibilidad. Los alquileres de más de un cuarto o departamentos son poco habituales en la ciudad y más comunes en el conurbano.
La estrategia habitacional suele ser comenzar por un allegamiento a través de parientes, luego alquilar cuando se obtiene un ingreso mensual, y finalmente comprar una vivienda que se mejora paulatinamente, en la medida que logra ahorrar. La compra en el mismo barrio suele ser su opción más posible y si accede a una departamento de la CMV es una opción social ascendente. La autora estima entre un 15% y un 25% la proporción de inquilinos sobre el total de habitantes en villas como la 1/11/14 y la 15 muy densas y sin terrenos vacantes. Los alquileres responden a situaciones reproductivas (sólo poseen un cuarto) o de negocio, según el caso. Para alquilar es mayoritaria la relación cara a cara (pariente, conocido o a través de un pariente o conocido), el contrato es verbal, indefinido, incluye los servicios, y generalmente el pago es de periodicidad mensual. La mayoría buscó en el barrio donde se aloja, sólo un 6,3% buscó en otro barrio. Un 64,6% respondió que tuvo en cuenta la ciudad y el barrio al momento de elegir. Hay una discriminación o estigmatización contra los inquilinos quienes acceden al ocultamiento por temor a ser desalojados. Los locadores lo hacen para que los funcionarios no puedan calcularles los ingresos y excluirlos de los planes oficiales. Como señalan Elías y Scotson (2000) “parece ser una constante universal encontrar en las comunidades establecidos y outsiders, con tabúes establecidos para reproducir el control social de los primeros sobre los segundos”.
Rastreando las Lógicas del Mercado Inmobiliario Informal en las Villas de la Ciudad:
La autora define diferentes lógicas en las transacciones: a) Lógica de la ganancia, lo encuentra sólo en las transacciones de alquiler de cuartos donde se busca ganancia para reinvertir. El que no puede pagar se debe ir. b) Lógica mercantil, que se haya en las operaciones de compra-venta de viviendas hechas originalmente para uso. c) Lógica de la reciprocidad, cuando en la operación inmobiliaria influye la pertenencia a redes de relación, parentesco o religión. d) Lógica de la necesidad, cuando se alquila para tener un ingreso de sobrevivencia o se vende por necesidad. e) La mercantilización de las relaciones de reciprocidad, cuando el mercado o la mercantilización afectan las relaciones entre parientes o paisanos.
La vivienda no es solamente un lugar de albergue, sino que además de connotar estatus al grupo y permitir el uso de las externalidades del lugar donde se vive (a veces también el lugar donde se trabaja) es en sí misma una forma de ahorro. Por ello aún que su motivación central sea como valor de uso, está presente su condición de valor de cambio. Lo que encontramos en las urbanizaciones informales son productos autogestionados por sus usuarios, los que potencialmente (pero no necesariamente) pueden ser convertidos en mercaderías. Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía para el submercado del arriendo impregnada de lógica de la ganancia.
Los mercados inmobiliarios formal e informal funcionan como dos circuitos paralelos y complementarios.
La autora lo considera un mercado en desarrollo con una institucionalidad en construcción. El submercado de arriendos de piezas o departamentos lo ubica comenzando a mitad de la década del 90 producto de la densificación de las villas de todo el Area Metropolitana de Bs As. Se trata de una temática estudiada en Brasil (Abramo y Baltrusis) y México (Jimenez Huerta), pero muy poco en nuestro país (estudios sobre suelo formal de Nora Clichevsky y Juan Lombardo). El estudio afirma el concepto de Bourdieu de que el Estado es un actor central en la conformación del campo económico y en particular del de la vivienda. Lo indaga en su triple rol: productor o promotor del espacio urbano y vivienda, regulador (por medio del dictado de normativa) y regularizador ex post de situaciones fuera de norma.
En relación a los actores se propone no abordarlos en forma aislada sino en el marco del funcionamiento del mercado inmobiliario de la ciudad. Considera como Pretecceille y Rotman que en el consumo se manifiestan: 1) prácticas individuales, 2) prácticas socializadas y 3) prácticas de clase. Siguiendo a estos autores y a Topalov se puede tomar conciencia de la complejidad de las prácticas vinculadas al consumo del hábitat urbano.
Para una mejor comprensión del mercado informal propone considerar, asimismo, las dinámicas que encierra la producción de la ciudad informal (Topalov y Jaramillo). En relación a la ciudad formal destaca las relaciones de poder que les permiten a productores y bancos influir en las decisiones políticas que orientan las preferencias de los agentes. Funcionarios y empresarios mediante antagonismos o alianzas de intereses establecen los reglamentos que rigen la actividad inmobiliaria. Los consumidores están condicionados por las condiciones imperantes en el campo donde pueden intervenir. Cuestiona la visión neoclásica que desconoce la estructura de relaciones de poder y que considera que el mercado asegura la coordinación óptima de preferencias por medio del precio.
Describe el mercado inmobiliario informal como aquél donde los sujetos van conformando un hábito de prácticas económicas informales que se incorporan como reglas tácitas del funcionamiento de dicho mercado.
Comprendiendo el mercado inmobiliario informal
Estado de la cuestión
Según diversos actores entre los que se destaca Smolka (Lincoln Institute of Land Policy), la población que habita urbanizaciones informales (ocupando o arrendando suelo no urbanizado o mediante autoconstrucción, sin poseer títulos formales ni el pago de impuestos correspondientes) asciende a un 63% en Lima, 39% en Caracas y Río, 50% en San Salvador, 73% en Managua, entre 50% y 65% en área metropolitana de México, Bogotá 59%, San Pablo 22% y 50% en Quito.
Una discusión importante es la que relaciona informalidad, pobreza y formación de precios. Smolka destaca que no toda informalidad puede ser explicada por la pobreza, que cundo ambas coinciden, generalmente es un segmento de alta rentabilidad y que la informalidad en la tenencia de la vivienda produce y acentúa pobreza por medio de un círculo vicioso. Advierte así mismo sobre los planes de regularización que pueden elevar los precios y retroalimentar la irregularidad. Asimismo destaca que el incumplimiento de las leyes sobre regulación de urbanización y edificabilidad está presente en gran número de urbanizaciones para elites como los barrios cerrados en Argentina.
Hacia una definición de Mercado Inmobiliario Informal
La definición adoptada del concepto de mercado inmobiliario informal es la de: transacciones inmobiliarias mercantilizadas (es decir monetizadas), que no están ajustadas a las normas legales y urbanas vigentes, que no se convienen estrictamente a la lógica económica de la comercialización de inmuebles formal y cuyos actores interactúan por fuera de las regulaciones económicas legales y constituyen un entramado diferente al del mercado formal.
Las transacciones pueden ser de palabra o con documentos no perfectos, fuera de la regulación estatal, del sistema impositivo y que, al basarse en la posesión y no en la propiedad, no pueden ser herramientas de garantía.
El aspecto económico excede el carácter de ganancia tradicional. Expresa lo que la autora denomina renta social.
No se ajustan a las normas de suelo urbano ni a los códigos como el de edificación. Son objeto de una fuerte transformación dinámica que dista de la estabilidad constructiva de los inmuebles del mercado formal. Suelen carecer de infraestructura de servicios públicos, o contar con ella parcialmente o bajo deficitarias condiciones de calidad.
Si bien pueden existir agentes inmobiliarios informales en las transacciones intervienen en forma relevantes las redes sociales o los contactos personales y las condiciones pactadas son flexibles. Sólo quedan incluidas en esta categoría las transacciones monetizadas, de hecho, donde ambas partes consienten en conocimiento de que no cuentan con títulos de propiedad de la tierra.
El Mercado Inmobiliario Informal en las Villas de la Ciudad
La aparición de la compra-venta y del alquiler de viviendas en urbanizaciones informales parece responder a tres cuestiones simultáneas: 1)Falta de tierra disponible para ocupar asociado a que hallarse en un barrio consolidado, suele ser una mejor opción, que desarrollar un nuevo asentamiento ampliando la frontera urbana en la periferia; 2) la movilidad residencial, haciendo efectivo un derecho sobre la ocupación existente (lo que Abramo denomina anticipaciones ) asociado a su gran flexibilidad, como producto, precio y forma de transacción. En la Ciudad de Bs As el agotamiento de la oferta derivó en el alquiler de cuartos, constituyendo mejor opción que el alquiler en los hoteles/pensiones tradicionales, favoreciendo la densificación y construcción en altura; 3) el empobrecimiento de los sectores populares, a los altos niveles de desocupación en la década del 90 se le sumó la profunda crisis de los años 2001/2002. Bajo estas condiciones se fue institucionalizando este submercado que, además de las condiciones de oferta y demanda tradicionales está mediado por relaciones sociales. Para Harvey (1997) la propiedad en las ciudades capitalistas condiciona una organización espacial donde cada territorio tiende a contener relaciones homogéneas (segregación espacial) con situaciones diferenciadas de poder que llevan a sus habitantes a organizarse y ejercer presión para defender o aumentar sus derechos de propiedad con relación a los demás. Es allí donde el Estado debe intervenir para evitar excesiva polarización y mayor despojo a los pobres. Esto conlleva, según el mismo autor a que el sistema urbano exprese una distribución geográfica de recursos creados, de gran importancia económica, social, psicológica y simbólica, que impactan sobre el ingreso real de los individuos, los que se organizan para defender o expandir dicho ingreso (mecanismos ocultos de distribución).
Quines residen en las villas se mueven en los límites del campo de juego del capitalismo urbano (Bourdieu, 2001), sus prácticas basadas en lógicas de necesidad tienden a correr la frontera de lo permitido. De modo que el Estado como su interlocutor, actúa ex-post, legitimando o no dicho corrimiento.
Inmuebles, Espacio y Transacciones en el Espacio Barrial
La población en villas se encuentra en constante incremento, por crecimiento demográfico, por procesos migratorios interiores y de países limítrofes y por movilidad intra-urbana, lo que hace relevante su análisis a partir de las trayectorias de vida de sus habitantes. En la villa 1/11/14 predominan los bolivianos, con fuerte presencia de paraguayos y peruanos, en la Villa 21/24 predominan los paraguayos, en otras como la 31 y 31bis predominan los migrantes internos. La autora considera que el 50% aproximadamente de la población en villas corresponden a migrantes de países limítrofes. El acceso para algunos no implicó pagos, para otros sí. Los barrios se consolidaron a partir de infraestructuras provistas por el Gobierno de la Ciudad. Comedores, centro de salud, escuelas, organizaciones sociales y religiosas constituyen sus redes sociales.
Algunas Características de las Viviendas de las Villas de la Ciudad de Bs As, que son Objeto de Intercambio en el Mercado Inmobiliario Informal
La característica de las viviendas es la heterogeneidad y el denominador común la precariedad. Las viviendas correspondientes al conurbano tienen, en promedio, menor calidad constructiva y mayor antigüedad. La mayoría denuncia más de una vivienda en cada “lote” y más de un 10% destina una parte de la vivienda a una tarea reproductiva de tipo económica o comunitaria. Un 70% responde no contar con un ambiente denominado “comedor” de uso exclusivo. La relación de densidad: 4,8 personas promedio por vivienda y la cantidad de dormitorios: 66,7% un solo cuarto, 25% dos cuartos, 8,4% entre tres y cuatro cuartos, es demostrativa del grado de hacinamiento. El 87,3% de los inquilinos viven en un solo ambiente en las villas de Capital, y un 72,2% en las de provincia. Un 65,4% de inquilinos comparte baño en Capital y sólo un 32,3% en provincia.
Funcionamiento y Actores del Mercado Inmobiliario Informal
Hasta mediados de los años 90 la modalidad dominante de acceso a las villas era la ocupación seguida de autoconstrucción. Es cada vez más relevante el acceso por vía honerosa. Ambas formas coexisten hoy. Las formas de transacción más cercanas a las del mercado formal se centran en el submercado de alquiler y las formas más cercanas a las redes de reciprocidad se centran en la compra-venta. El Estado permitió y en muchos casos alentó las formas de ocupación directa de espacios en las villas que luego dieron lugar a formas mercantilizadas.
Un detalle de las formas no mercantilizadas de acceso más frecuentes, son: 1) tomando un lote y autoconstruyendo; 2) construyendo detrás o sobre la vivienda de algún pariente; 3) Compartiendo la vivienda de algún pariente o amigo; 4) viviendo en casas prestadas, sin mediar pago; 5) ocupando una vivienda deshabitada; 5) en unidades bajo posesión del Gobierno. Las formas mercantilizadas son básicamente dos: 1) compra-venta, 2) alquiler.
Compra y Venta de Viviendas y Lotes
La vivienda es la mayor inversión que realizan las unidades domésticas y tiene un impacto directo sobre la calidad de vida de las familias.
Los productos son altamente heterogéneos así como los precios solicitados. Hay zonas detectadas a través de las entrevistas con más bajo valor inmobiliario: las inseguras, inundables o cerca de basurales o arroyos. Las de mayor valor son las ubicadas sobre calles o avenidas, bordes o sitios de gran circulación de personas. Las fluctuaciones en el nivel de las transacciones tienen que ver con la coyuntura económica macroeconómica. No existen intermediarios en la compra y venta. Sólo unos pocos llegan al barrio sin contactos previos. La mayoría le compra a un conocido. Las relaciones económicas se insertan sobre redes de relaciones previas. Los préstamos entre parientes parecen estrecharse. Cada vez se utiliza más realizar un documento por la transacción. En un 23% de los casos firmó un testigo. Es decir que en la compra/venta hay una mimetización con las prácticas del mercado formal. El que paga se considera a sí mismo propietario, lo que De Sousa Santos denomina “juridicidad alternativa”. El pagar “legitima o legaliza”. Los propietarios informales tienen más derechos que los inquilinos informales. Hay cierta flexibilidad en la forma de pago. El 42% de quienes admitieron haber comprado manifestó que buscó dentro del barrio, sólo 1,4% buscó en otros barrios. El tiempo insumido en la búsqueda es muy corto. Lo expuesto fue que 51,4% manifestó que no buscó, 45,9% menos de un mes, 22,7% menos de dos meses. Todos manifestaban escaso conocimiento de los precios vigentes en el mercado inmobiliario formal o en otras villas.
En relación al origen de los recursos empleados en la compra: 83,8% declaró ahorros, 13,5 % préstamos de parientes o amigos. Los relatos extraídos de las entrevistas permiten inferir que igual que en el mercado formal en estas transacciones el vendedor extrae del comprador toda la demanda excedente.
La vivienda siempre está en construcción: un 79,7% respondió que realizó arreglos en la casa, de ellos un 78,4% amplió la vivienda y el 21,6% restante la mejoró.
La localización residencial es uno de los elementos más importantes en el universo familiar de las familias pobres. Tres factores locacionales influyen en la decisión residencial: accesibilidad, vecindario, estilo de vida. Responden a condiciones topológicas, clasificación social y organización social, respectivamente. El acceso diferenciado a empleo, renta, servicios, comercio, transporte, jerarquizan la localización, según Abramo (2003). Para ese autor, el hecho de que algunas favelas se localizasen en las proximidades de las áreas mejor dotadas de la ciudad permite que absorban una parte de esas externalidades y las diferencia entre las restantes favelas de modo que la diferenciación entre favelas refleja la dinámica de la jerarquía locacional de la ciudad formal. (Este párrafo describe la situación de villas como la 31 y 31 bis, la Rodrigo Bueno, etc). A esta diferenciación la denomina pasiva respecto de la diferenciación activa que es producto de intervenciones urbanísticas del estado y acciones de automejora a cargo de sus habitantes. Es decir que el capital locacional existe tanto en la ciudad formal como en la informal. Las familias de los barrios carenciados incorporan este capital en sus cálculos estratégicos intertemporales. También en el mercado informal ganar en accesibilidad significa perder en espacio y comodidades. Todo esto se incorpora a un juego especulativo de ganacias y pérdidas de propiedad inmobiliaria vigente en el mercado informal, promovido por las transformaciones de la estructura urbana. Esta definición de Abramo es acordado sólo parcialmente por Cristina Cravero quien cree que lo dominante en las decisiones de la familia pobre es el concepto de necesidad. Asimismo Abramo (2003) destaca la existencia de una economía de la solidaridad derivada de las redes de ayuda existentes en cada barrio pobre, como otro factor que condiciona las decisiones de movilidad de estas familias y acentúan las decisiones de movilidad intrafavela Por otra parte externalidades positivas pueden transformarse en negativas cuando el narcotráfico se nutre de las redes, que dejan de ser de solidaridad.
Para Abramo, claramente, el mercado informal de las favelas está constituido por submercados que son cada barrio en particular donde un aspecto dominante son las redes sociales existentes y la información que circula a través de ellas.
En las encuestas realizadas por Cristina Cravino, el 70,3% tuvo en cuenta la localización para escoger su lugar de vivienda, o como lo denomina Abramo: el capital locacional: Como mínimo el cirujeo, los desechos de barriadas de clases medias o altas próximas, acopiadores a quienes venderles en la misma villa, talleres de costura por cuenta propia o como maquila, participar de las ferias, vender comida, producciones propias y servicios. El oficio más extendido entre los varones de las villas es el de la construcción lo que impulsa la creación de cooperativas de trabajo. Otra ventaja es la de acceder a través de las redes sociales a planes de asistencia social.
El 80% de los que estudian lo hacen en establecimientos existentes en el barrio o sus alrededores. El 48,2% de los encuestados en Capital Federal forma parte de una familia nuclear completa. En la provincia de Bs. As., los que pertenecen a familias de tipo nuclear completa se eleva al 56,2%. Las redes familiares y de vecinos son un soporte fundamental para los pobladores de las villas (redes de reciprocidad las denomina Lomnitz). En las villas se entabla una fuerte sociabilidad entre pares por lugar de origen o por nivel socio-económico. El 85,5% de los encuestados concurre a un centro religioso en el barrio. Sólo el 20,8% manifestó formar parte de una organización barrial y un 4,2% de una organización política. Los jóvenes son una de las mayores preocupaciones de los adultos de las villas, junto a la cuestión del empleo y la vivienda y ello se corresponde con la inexistencia de políticas estatales claras para el sector. Sólo un 36,9% manifestó recibir ayuda estatal contra la imagen generalizada que existe. 30% asisten a comedores escolares y 22% a comedores comunitarios.
Al momento de la encuesta las políticas sociales asistenciales ofrecían mayor cobertura en Ciudad de Bs As que en el gran Bs As lo que explica el interés detectado en mudarse.
Motivos De Venta:
Cuando la autora consultó sobre el motivo de venta el 29,7%, la mayor proporción, respondió no saberlo, el 20,3% para comprar otra casa, el 18,9% otro motivo expresa situaciones muy diversas, pero que resultaron en venta, el 17,6% para volver a su lugar de origen. Sólo 4,1 % reconoce el motivo “hacer negocio”. Pero el 55% englobado en respuestas elusivas, más casos diversos, más el concepto de negocio, es significativo y da una idea de respuestas que puedan resultar contradictorias con el hecho de que lo único legítimo, en esos barrios, son las acciones motivadas en la necesidad.
Cómo Fijan el Precio los Vendedores:
Las organizaciones sociales parecen estar fuera del mercado informal y no son consultadas para fijar los precios que, en general, tienen que ver con el valor asignado a los materiales puestos en ella. Una indicación del dinamismo del mercado está dado porque la mayoría de los entrevistados manifestó no ser el primer dueño y tener algún tipo de documentación respaldatoria. En relación a los precios declarados la autora encontró gran dispersión y fuertes diferencias entre los precios de las transacciones declaradas y los vigentes en el mercado formal. Del mismo modo encontró fuerte diferencia entre el valor de las transacciones concretadas y los valores solicitados en las ofertas pendientes de concreción.
Alquileres:
El crecimiento poblacional en las villas de la ciudad fue de más del 100% entre 1991 y 2001 ejerciendo una gran presión de demanda que llevó en algunos períodos hasta alquilar por cama en lugar de por cuarto. Es el submercado más asociado a la lógica capitalista. En la villa 31 y 31bis ya al momento de la encuesta (2005) se declara la existencia de construcción para alquilar. Las redes de alquileres funcionan por nacionalidad. Inquilinos y propietarios son de la misma nacionalidad.
Tradicionalmente el alquiler de un cuarto fue la salida que encontraron los inmigrantes europeos cuando llegaron a Bs. As. tal cual sucedió en muchas ciudades latinoamericanas. Con este fin surgieron los conventillos. Los loteos facilitaron el acceso masivo al suelo urbano, por parte de los migrantes, en la periferia del área metropolitana. Los herederos de los conventillos en la topología urbana fueron el inquilinato y los hoteles-pensión, forma de alquiler para los que carecían de empleo formal, ingreso estable, garantía o documentos. Los continuadores de esta modalidad son los alquileres en las villas donde los precios son más bajos que en las pensiones y que en el mercado formal. En su encuesta del 2005 la autora encontró una variación entre $60 (equivalente a U$S 20) por una pieza estrecha con baño compartido y $180 (eq. U$S60) por pieza con baño propio y cocina separada. Los precios varían según la ubicación sobre calles de acceso o no. Un elemento que se resalta es la homogeneidad de los precios encontrados. En la villa no se paga electricidad como en los hoteles pensión y hay más flexibilidad. Los alquileres de más de un cuarto o departamentos son poco habituales en la ciudad y más comunes en el conurbano.
La estrategia habitacional suele ser comenzar por un allegamiento a través de parientes, luego alquilar cuando se obtiene un ingreso mensual, y finalmente comprar una vivienda que se mejora paulatinamente, en la medida que logra ahorrar. La compra en el mismo barrio suele ser su opción más posible y si accede a una departamento de la CMV es una opción social ascendente. La autora estima entre un 15% y un 25% la proporción de inquilinos sobre el total de habitantes en villas como la 1/11/14 y la 15 muy densas y sin terrenos vacantes. Los alquileres responden a situaciones reproductivas (sólo poseen un cuarto) o de negocio, según el caso. Para alquilar es mayoritaria la relación cara a cara (pariente, conocido o a través de un pariente o conocido), el contrato es verbal, indefinido, incluye los servicios, y generalmente el pago es de periodicidad mensual. La mayoría buscó en el barrio donde se aloja, sólo un 6,3% buscó en otro barrio. Un 64,6% respondió que tuvo en cuenta la ciudad y el barrio al momento de elegir. Hay una discriminación o estigmatización contra los inquilinos quienes acceden al ocultamiento por temor a ser desalojados. Los locadores lo hacen para que los funcionarios no puedan calcularles los ingresos y excluirlos de los planes oficiales. Como señalan Elías y Scotson (2000) “parece ser una constante universal encontrar en las comunidades establecidos y outsiders, con tabúes establecidos para reproducir el control social de los primeros sobre los segundos”.
Rastreando las Lógicas del Mercado Inmobiliario Informal en las Villas de la Ciudad:
La autora define diferentes lógicas en las transacciones: a) Lógica de la ganancia, lo encuentra sólo en las transacciones de alquiler de cuartos donde se busca ganancia para reinvertir. El que no puede pagar se debe ir. b) Lógica mercantil, que se haya en las operaciones de compra-venta de viviendas hechas originalmente para uso. c) Lógica de la reciprocidad, cuando en la operación inmobiliaria influye la pertenencia a redes de relación, parentesco o religión. d) Lógica de la necesidad, cuando se alquila para tener un ingreso de sobrevivencia o se vende por necesidad. e) La mercantilización de las relaciones de reciprocidad, cuando el mercado o la mercantilización afectan las relaciones entre parientes o paisanos.
La vivienda no es solamente un lugar de albergue, sino que además de connotar estatus al grupo y permitir el uso de las externalidades del lugar donde se vive (a veces también el lugar donde se trabaja) es en sí misma una forma de ahorro. Por ello aún que su motivación central sea como valor de uso, está presente su condición de valor de cambio. Lo que encontramos en las urbanizaciones informales son productos autogestionados por sus usuarios, los que potencialmente (pero no necesariamente) pueden ser convertidos en mercaderías. Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía para el submercado del arriendo impregnada de lógica de la ganancia.
Los mercados inmobiliarios formal e informal funcionan como dos circuitos paralelos y complementarios.
martes, 31 de marzo de 2009
Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social en Bagkok y Jakarta
Análisis de la investigación denominada: La Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social: Un Estudio Comparado de Bangkok con Jakarta. Realizado por Randall Crane y Amrita Daniere, Enero/Febrero 1997
Resumen; Tanto los gobiernos centrales como locales y sus acreedores están crecientemente interesados en el recupero del costo de prestación de los servicios públicos. Estas estrategias tienen dos objetivos: ingresos crecientes y mejor correlación para los consumidores entre los beneficios recibidos y el monto de sus boletas a pagar. Este trabajo estima un modelo de precios hedónicos a partir de contrastar datos de hogares pertenecientes a barrios precarios de dos mega ciudades de Asia que proveen información comparable acerca de cómo los pobres valoran la existencia y el acceso a infraestructuras ambientales de carácter básico. El resultado sugiere que los precios de las viviendas precarias reflejan efectivamente el acceso diferencial a los servicios públicos y que una estimación grosera de dicho valor puede ser obtenida en forma útil y económica con el propósito de favorecer una acción planificada.
Introducción: Una aproximación para estimar el valor que el acceso a un servicio tiene para un usuario, se puede obtener a partir del mercado inmobiliario. Los estudios focalizan en el análisis de la demanda a partir de atributos. La escasez de datos comparables, dificultades metodológicas para estimar la propensión a pagar por los distintos atributos y problemas de estimación estadística han devenido en un gran desconocimiento acerca de cuáles son las infraestructuras más importante, desde el punto de vista de los residentes, para mejorar las condiciones habitacionales de los barrios precarios. Por ello, este tipo de señales de mercado, han sido escasamente utilizados para obtener financiamiento con ese fin, lo que es grave en los países subdesarrollados donde los sectores humildes tienen grandes carencias de acceso al agua potable, a infraestructura sanitaria y a la electricidad.
Este trabajo recogió información de hogares carenciados correspondientes a dos metrópolis asiáticas (Bangkok y Jakarta) para estimar la demanda implícita de ciertas características de dichas viviendas. Utiliza dicha información para valorizar ciertos servicios ambientales básicos y finalmente reflexiona sobre las condiciones institucionales que permitirían recuperar los costos de realizar inversiones urbanas en barrios precarios de ciudades asiáticas.
Este estudio destaca que los estudios más relevantes sobre vivienda urbana en los países en desarrollo generalmente aplican el modelo de precios hedónicos para estimar la propensión a pagar por determinadas características de dichas viviendas. Enumera gran número de antecedentes.
La innovación de este trabajo reside en que compara, a través del modelo de precios hedónicos, dos ejemplos de grandes urbes de población pobre en Asia que han experimentado un rápido crecimiento económico con gran deterioro ambiental simultáneo. Es un modelo en dos pasos que permite estimar la voluntad de pago de los pobres para obtener servicios básicos.
Análisis del Mercado Inmobiliario en Bangkok y Jakarta:
Bangkok: pasó de 5,7millones de habitantes en 1980 a 10,8 millones en 1990, con gran expansión del área física urbanizada tanto en la densidad del área central como en la extensión de la suburbana. Pasó de 585.000 viviendas en 1974 a más de 1.315.000 en 1988. Los desarrolladores inmobiliarios explican el 25% de dicho crecimiento impulsando una gran expansión de la industria privada y del mercado formal de viviendas, de modo más dinámico que el mercado informal de tierra y vivienda. Aún las viviendas económicas de menos de U$S 10.000.- cuentan con transporte público, agua potable, electricidad y telefonía. El percentil correspondiente al 20% más pobre de la población no accede al mercado formal y habita los 1.400 barrios precarios (villas de emergencia) del Gran Bangkok que albergan aprox. 300.000 familias equivalentes a 1.7 millones de personas, carentes de agua potable, servicios sanitarios e instalaciones de electricidad seguras. A ello debe adicionarse la precariedad de su tenencia ya que entre el 30% y 60% son ocupantes ilegales lo que los desestimula a invertir en mejoras.
Hay gran diferencia entre la calidad y el acceso a infraestructuras de las viviendas del mercado formal y las del informal.
Jakarta: 9.6 millones de habitantes en 1992, con precios del suelo que crecieron significativamente presionados por el crecimiento económico y poblacional, a una tasa del 5% anual en el CBD y hasta 18% anual en la periferia. Esto llevó a que el promedio habitacional en esta área metropolitana es de menor calidad que en el resto de Indonesia. Particularmente por las condiciones de contaminación del agua que obligan a un tercio de la población a adquirir agua potable a vendedores ambulantes (es la provisión de agua más cara del país), pero también por la baja calidad en todos los servicios básicos.
Hay poca diferencia entre las condiciones constructivas y de acceso a infraestructuras de las viviendas del mercado formal y del informal.
En ambos casos los autores consideran que se trata de mercados de vivienda dinámicos con actores que conocen los precios y realizan permanentes transacciones por lo que un modelo de precios hedónicos que supone equilibrios de oferta y demanda son apropiados para el análisis propuesto y capaces de brindar información valiosa sobre precios de mercado de vivienda y propensión a pagar.
Especificaciones del Modelo y Estimaciones: (Método Rosen de aproximación en dos etapas) El modelo asume que cada hogar consume un vector de atributos de la vivienda en que se puede descomponer la misma (Z)
Z= (Z1, Z2, …, Zn,)
La función de Utilidad de cada hogar es:
U= U(X, Z1, Z2, …, Zn) (1),
maximizada para una restricción presupuestaria expresada por:
Y=X+P(Z) (2) donde:
X es una canasta de consumo de los hogares, Z el vector de atributos de las viviendas, Y es una medida de los ingresos y P(Z) es la función de precios hedónicos no lineal.
El primer paso de este modelo de estimación consiste en especificar la función de precios hedónicos. Se calcula por regresión. La derivada parcial de cada característica respecto de la función representa la voluntad de pago de cada hogar por un incremento marginal de ese atributo. Así se obtiene un set de precios marginales implícitos.
El segundo paso consiste en estimar la función de demanda de cada atributo:
Zj= f(Y, Pj, Ps, T), donde Zj es la cantidad consumida de ese atributo, Pj es su precio, PS es el precio de un vector de atributos complementarios y sustitutos, Y: el ingreso, T es un vector de variables que determinan preferencias.
Todos los antecedentes de este tipo de estudios asumen que la oferta de vivienda en relación a cada atributo es elástica con relación al precio.
Existen dos problemas asociados a esta metodología del Modelo Rosen de Dos Pasos: 1) posible existencia de sesgo; 2) identificación de los parámetros estructurales.
La posible existencia de sesgo deriva del supuesto de no linealidad de la función hedónica. Como la derivada de la función varía a lo largo de la misma, del mismo modo varían los precios marginales. En consecuencia, el precio marginal pagado por un consumidor es simultáneamente determinado por la elección de la cantidad consumida de dicho parámetro, es por ello que algunos autores consideran que los Mínimos Cuadrados producirán sesgos e inconsistencias en la estimación de los parámetros.
Para corregir el sesgo se reemplazan los precios marginales por variables instrumentales calculadas a partir de la regresión de los precios implícitos sobre un grupo de variables no correlacionadas con el término de error. Específicamente, se usa el ingreso corriente de los hogares, los ingresos fijos y la dimensión de la familia.
El segundo problema grave es el de la identificación de los parámetros estructurales, lo destacan Brown y Rosen (1982) y autores posteriores. Como los precios hedónicos identificados para un mercado particular, en un momento dado, representan exclusivamente un ejemplo de precios implícitos, para estimar las funciones de demanda de casas o la de oferta, se necesita más de una serie de precios implícitos. Los precios marginales de los atributos de las casas son funciones resueltas para un conjunto de atributos, es decir que no contienen información más allá de ese conjunto observado. Los consumidores marginales definen el mercado porque el precio observado es el más alto ofrecido entre todos los potenciales consumidores en equilibrio.
Para atender el problema de identificación se sigue a Quigley (1982). La ecuación estimada tiene forma doblemente logarítmica, donde todos los atributos, excepto los expresados en variables dummy, están en forma logarítmica:
ln(Pj) = b0+bj ln Zj (4)
Derivando se obtienen los precios implícitos marginales para cada hogar, es decir cómo varía el precio de la vivienda cuando cambia la cantidad de un atributo según sea esta una variable continua(5a) o Dummy(5b):
Pzi= ∂Pi/∂Zi = bj(Pi/Zi) (5ª) Para variables continuas en forma logaritmica
Pzi= ∂Pi/∂Zi = ( ebj -1) Pi (5b) Para variables Dummy
Demostración (propia):
ln(Pj) = b0+bj ln Zi, → Pj=eb0+ bj ln Zi = eb0 Zi bj→∂Pi/∂Zi= eb0 bj Zi bj-1
=eb0 Zibj bj /Zi = bj ( Pj /Zi ) (5a)
ln(Pi)=b0+bj ln Zj + bD ZD donde ZD sólo puede ser =0 o =1 y Zj es una variable continua
Pzi=∂ Pi/∂ Zj= eb0 Zjbj ebD ZD; si ZD =1 → Pi = eb0 Zjbj ebD (1)
si ZD= 0 → Pi = eb0 Zjbj (2)
→ ∆ Pi / ∆ ZD = (1) – (2) = Pi ( ebD – 1) (5b)
Los Datos: provienen de 500 encuestas realizadas por los autores en 1993. El intento original se planteaba estimar la voluntad de pago por agua y cloacas entre los pobres. Adicionalmente se les requirió información sobre precio de las unidades, distintos atributos, y condiciones socio demográficas según su submercado: el de los propietarios, inquilinos y ocupantes. La elección de barrios, calles y unidades a encuestar fue aleatoria. La encuesta fue realizada por una ONG en Jakarta y una Universidad en Bangkok. En Jakarta se trabajó sobre dos distritos censales donde el acceso al agua potable y cloacas es especialmente difícil, recayendo sobre población generalmente perteneciente a los dos deciles más pobres, población para la cual es válido generalizar las conclusiones obtenidas. De las 500 encuestas : 345 eran propietarios, 128, inquilinos, y 27 sin clasificar. En Bangkok las encuestas se hicieron sobre población en villas, atento la proporcionalidad aplicada sus resultados podrían ser extensivos a toda la población de villas del área metropolitana. De las 507 encuestas 88 eran propietarios, 142 inquilinos y 256 ocupantes.
Para calcular el precio de las viviendas se optó por dos alternativas: para inquilinos el precio de los alquileres pagados, neto de servicios públicos. Para propietarios y ocupantes el valor mensual que ellos le asignaban a su vivienda. El valor asignado por los propietarios es de 3 a 4 veces superior al de inquilinos y ocupantes.
Las variables utilizadas se agruparon en tres tipos: a) estructurales (dimensiones, nro. de cuartos, etc); b) disponibilidad de los servicios públicos; c) variables de control barriales (accesibilidad, tiempo de traslado al trabajo, tenencia, etc). Si bien se hizo un gran esfuerzo por encontrar especificaciones comparables, las diferencias entre las ciudades hicieron que el resultado pueda ser definido por los autores como la aplicación de un mismo modelo a cinco diferentes localizaciones de hogares pobres en dos ciudades comparables pero diferentes.
Resultados Empíricos:.
Table 5. Hedonic regressio n coef® cients for housing attribute s (depend ent variable : log of annual rent or
annualis ed property value)
Bangkok Jakarta
Housing attribut e Owners Renters Squatters Owners Renters
Constan t 4.478* 5.605* 2.268* 8.080* 9.348*
Structura l features
(Log of) lot size 0.151 - 0.075 0.571* 0.419* 0.196*
(Log of) number of rooms - 0.441 0.277 0.257 1 0.426* 0.117
Floors 0.458* - 0.183 0.333* 0.278 0.143
Single - 0.417 - 0.159 0.004 0.192 - 0.198
House amenities
Piped water 0.857* 1.510* 0.461 0.597 Ð
Pump 0.408 2.420* 0.574 1 0.280 0.102
Septic tank 0.699 0.374 0.369* 0.102 - 0.050
In-house toilet Ð Ð Ð 0.618 0.286*
Number of toilets 0.337 1 0.357 0.238
Sink - 0.461* - 0.114 - 0.152 0.527 1 0.214
Well - 0.733 1 Ð - 2.620* 0.040 0.425*
Trash - 0.344 - 0.359 1 0.055 - 0.120 0.050
Electric meter 1.810* - 0.126 0.980* - 0.116 0.052
Local amenities
Hydrant Ð Ð Ð 0.286 - 0.332*
Number of hydrant s Ð Ð Ð 0.289 - 0.057
`Slum’ 0.773 0.070 - 0.401* 0.381 - 0.306
Time to work - 0.002 0.001 0.002 - 0.004 - 0.002
Building tenure - 0.011 - 0.005 0.001 0.016* - 0.030*
Car 0.478 1 0.088 - 0.069 - 0.322 0.163
n 74 127 212 81 109
F 4.28 1.47 7.68 4.65 3.99
R2 0.55 0.17 0.39 0.57 0.43
*Signi® cant at the 0.05 level.
1 Signi® cant at the 0.10 level.
Los resultados obtenidos para las ecuaciones de precios hedónicos, dan un R2 ajustado aceptable para explicar el 40% de la variación en los precios mensuales de los alquileres, coherente con los antecedentes de la literatura y el signo de los parámetros es el previsible. En Bangkok, la ecuación más débil resultó la de los inquilinos, pero aún así la existencia de agua potable en la vivienda, o bomba de agua y recolección de residuos resultaron significativamente asociadas al precio del alquiler. En Jakarta la dimensión, existencia de baño y pozo ciego o cloacas están positivamente correlacionadas con el precio de los alquileres, mientras que el uso de camiones hidrantes reduce el alquiler como indicio de la inexistencia de agua potable en el barrio.
Precios Implícitos Marginales:
Table 6. Marginal implicit prices estimated using instrumental variable s (US$)
Bangkok Jakarta
Housing attribut e Owners Renters Squatters Owners Renters
Structura l features
Lot size $ 0.66 $ - 0.24 $ 1.14* 0.16* 0.17*
Rooms - 31.35 9.68 6.70 1 3.35* 1.31
Floors 77.94* - 10.49 20.05* 6.41 2.16
Single - 57.93 - 62.77 - 58.23 4.88 - 2.70
House amenities
Piped water 230.66* 203.75* 35.23 18.79 Ð
Pump 85.71 588.49* 46.71 1 7.44 1.61
Septic tank 171.88 26.32 26.83* 2.50 2 0.73
In-house toilet Ð Ð Ð 19.68 4.99*
Number of toilets 57.25 1 20.75 14.33 Ð Ð
Sink - 62.80* - 68.07 -2 63.15 15.98 1 3.61
Well - 88.32 1 Ð - 88.78* 0.94 7.99*
Trash - 49.53 - 17.71 1 3.41 - 2.60 0.77
Electric meter 868.65* - 6.90 99.12* - 2.51 0.81
Local amenities
Hydrant Ð Ð Ð 7.61 - 4.26*
Number of hydrant s Ð Ð Ð 7.73 - 0.83
`Slum’ 198.38 3.23 - 19.87* 10.70 - 3.97
Time to work - 0.35 0.04 0.12 - 0.10 - 0.04
Building tenure - 1.82 - 0.31 0.09 0.37* - 0.45*
Car 104.17 1 4.71 - 4.00 - 6.34 2.66
*Signi® cant at the 0.05 level.
1 Signi® cant at the 0.10 level
Los precios implícitos obtenidos representan sólo el promedio y no la totalidad del universo de las condiciones de las viviendas, pero aún así resultan muy interesantes. Mientras los hogares de ambas ciudades valoran las infraestructuras ambientales , los de bajos ingresos en Bangkok podrían asignar más recursos, en términos relativos, para mejorar su acceso al agua y a instalaciones sanitarias que los residentes de Jakarta.
Implicancias y debates
Una tendencia manifiesta en la planificación de infraestructura y gestión ambiental, en los países en desarrollo, pasa por alejarse de la mirada de la oferta hacia una mayor atención sobre los usuarios. No es sólo conocer su deseo y uso efectivo sino también, lo que están dispuestos a pagar por ello. Para el propósito de la planificación es útil saber si la potencial cobranza es adecuada para apalancar el financiamiento. Esto es especialmente posible en obras de abastecimiento de agua, donde la voluntad de pago de las poblaciones pobres urbanas permite financiar mucho y hasta todo el costo de la obra. No se desea ver a la población pobre como una nueva fuente de recursos sino ofrecer un mayor número de instrumentos para mejorar las condiciones de vida de la misma. Generalmente el sistema de agua es subsidiado hacia los más pobres que no pueden pagar las tarifas medias y lo importante, entonces, del resultado de este tipo de estudios es cómo deberían orientarse dichos subsidios. Si la valoración por el acceso al agua es superior a otras posibles ayudas del gobierno, como la construcción de una nueva habitación, el impacto de la ayuda puede valorizarse más.
A partir de este estudio se puede apreciar cómo los residentes y ocupantes de barrios precarios (villas) en las metrópolis asiáticas, valoran el acceso a servicios públicos básicos mucho más de lo que uno inferiría de la situación en las urbes de los países desarrollados. Sin embargo el nivel varía para cada caso, que debe ser estudiado de modo específico. Aún los más pobres pueden contribuir al financiamiento de las infraestructuras de acceso al agua potable y a las redes sanitarias si se les ofrece distintas alternativas (en la Argentina hay muchos casos de aporte de trabajo comunitario para concretar las instalaciones). Se debe reconocer que en muchos casos esos pagos generarían ahorros respecto de lo que se gasta en la compra actual a intermediarios o en el mercado informal. (Otro caso en Argentina es el ahorro entre el consumo de garrafas de gas respecto del gasto de amortización de las instalaciones más la tarifa por gas domiciliario).
Resumen; Tanto los gobiernos centrales como locales y sus acreedores están crecientemente interesados en el recupero del costo de prestación de los servicios públicos. Estas estrategias tienen dos objetivos: ingresos crecientes y mejor correlación para los consumidores entre los beneficios recibidos y el monto de sus boletas a pagar. Este trabajo estima un modelo de precios hedónicos a partir de contrastar datos de hogares pertenecientes a barrios precarios de dos mega ciudades de Asia que proveen información comparable acerca de cómo los pobres valoran la existencia y el acceso a infraestructuras ambientales de carácter básico. El resultado sugiere que los precios de las viviendas precarias reflejan efectivamente el acceso diferencial a los servicios públicos y que una estimación grosera de dicho valor puede ser obtenida en forma útil y económica con el propósito de favorecer una acción planificada.
Introducción: Una aproximación para estimar el valor que el acceso a un servicio tiene para un usuario, se puede obtener a partir del mercado inmobiliario. Los estudios focalizan en el análisis de la demanda a partir de atributos. La escasez de datos comparables, dificultades metodológicas para estimar la propensión a pagar por los distintos atributos y problemas de estimación estadística han devenido en un gran desconocimiento acerca de cuáles son las infraestructuras más importante, desde el punto de vista de los residentes, para mejorar las condiciones habitacionales de los barrios precarios. Por ello, este tipo de señales de mercado, han sido escasamente utilizados para obtener financiamiento con ese fin, lo que es grave en los países subdesarrollados donde los sectores humildes tienen grandes carencias de acceso al agua potable, a infraestructura sanitaria y a la electricidad.
Este trabajo recogió información de hogares carenciados correspondientes a dos metrópolis asiáticas (Bangkok y Jakarta) para estimar la demanda implícita de ciertas características de dichas viviendas. Utiliza dicha información para valorizar ciertos servicios ambientales básicos y finalmente reflexiona sobre las condiciones institucionales que permitirían recuperar los costos de realizar inversiones urbanas en barrios precarios de ciudades asiáticas.
Este estudio destaca que los estudios más relevantes sobre vivienda urbana en los países en desarrollo generalmente aplican el modelo de precios hedónicos para estimar la propensión a pagar por determinadas características de dichas viviendas. Enumera gran número de antecedentes.
La innovación de este trabajo reside en que compara, a través del modelo de precios hedónicos, dos ejemplos de grandes urbes de población pobre en Asia que han experimentado un rápido crecimiento económico con gran deterioro ambiental simultáneo. Es un modelo en dos pasos que permite estimar la voluntad de pago de los pobres para obtener servicios básicos.
Análisis del Mercado Inmobiliario en Bangkok y Jakarta:
Bangkok: pasó de 5,7millones de habitantes en 1980 a 10,8 millones en 1990, con gran expansión del área física urbanizada tanto en la densidad del área central como en la extensión de la suburbana. Pasó de 585.000 viviendas en 1974 a más de 1.315.000 en 1988. Los desarrolladores inmobiliarios explican el 25% de dicho crecimiento impulsando una gran expansión de la industria privada y del mercado formal de viviendas, de modo más dinámico que el mercado informal de tierra y vivienda. Aún las viviendas económicas de menos de U$S 10.000.- cuentan con transporte público, agua potable, electricidad y telefonía. El percentil correspondiente al 20% más pobre de la población no accede al mercado formal y habita los 1.400 barrios precarios (villas de emergencia) del Gran Bangkok que albergan aprox. 300.000 familias equivalentes a 1.7 millones de personas, carentes de agua potable, servicios sanitarios e instalaciones de electricidad seguras. A ello debe adicionarse la precariedad de su tenencia ya que entre el 30% y 60% son ocupantes ilegales lo que los desestimula a invertir en mejoras.
Hay gran diferencia entre la calidad y el acceso a infraestructuras de las viviendas del mercado formal y las del informal.
Jakarta: 9.6 millones de habitantes en 1992, con precios del suelo que crecieron significativamente presionados por el crecimiento económico y poblacional, a una tasa del 5% anual en el CBD y hasta 18% anual en la periferia. Esto llevó a que el promedio habitacional en esta área metropolitana es de menor calidad que en el resto de Indonesia. Particularmente por las condiciones de contaminación del agua que obligan a un tercio de la población a adquirir agua potable a vendedores ambulantes (es la provisión de agua más cara del país), pero también por la baja calidad en todos los servicios básicos.
Hay poca diferencia entre las condiciones constructivas y de acceso a infraestructuras de las viviendas del mercado formal y del informal.
En ambos casos los autores consideran que se trata de mercados de vivienda dinámicos con actores que conocen los precios y realizan permanentes transacciones por lo que un modelo de precios hedónicos que supone equilibrios de oferta y demanda son apropiados para el análisis propuesto y capaces de brindar información valiosa sobre precios de mercado de vivienda y propensión a pagar.
Especificaciones del Modelo y Estimaciones: (Método Rosen de aproximación en dos etapas) El modelo asume que cada hogar consume un vector de atributos de la vivienda en que se puede descomponer la misma (Z)
Z= (Z1, Z2, …, Zn,)
La función de Utilidad de cada hogar es:
U= U(X, Z1, Z2, …, Zn) (1),
maximizada para una restricción presupuestaria expresada por:
Y=X+P(Z) (2) donde:
X es una canasta de consumo de los hogares, Z el vector de atributos de las viviendas, Y es una medida de los ingresos y P(Z) es la función de precios hedónicos no lineal.
El primer paso de este modelo de estimación consiste en especificar la función de precios hedónicos. Se calcula por regresión. La derivada parcial de cada característica respecto de la función representa la voluntad de pago de cada hogar por un incremento marginal de ese atributo. Así se obtiene un set de precios marginales implícitos.
El segundo paso consiste en estimar la función de demanda de cada atributo:
Zj= f(Y, Pj, Ps, T), donde Zj es la cantidad consumida de ese atributo, Pj es su precio, PS es el precio de un vector de atributos complementarios y sustitutos, Y: el ingreso, T es un vector de variables que determinan preferencias.
Todos los antecedentes de este tipo de estudios asumen que la oferta de vivienda en relación a cada atributo es elástica con relación al precio.
Existen dos problemas asociados a esta metodología del Modelo Rosen de Dos Pasos: 1) posible existencia de sesgo; 2) identificación de los parámetros estructurales.
La posible existencia de sesgo deriva del supuesto de no linealidad de la función hedónica. Como la derivada de la función varía a lo largo de la misma, del mismo modo varían los precios marginales. En consecuencia, el precio marginal pagado por un consumidor es simultáneamente determinado por la elección de la cantidad consumida de dicho parámetro, es por ello que algunos autores consideran que los Mínimos Cuadrados producirán sesgos e inconsistencias en la estimación de los parámetros.
Para corregir el sesgo se reemplazan los precios marginales por variables instrumentales calculadas a partir de la regresión de los precios implícitos sobre un grupo de variables no correlacionadas con el término de error. Específicamente, se usa el ingreso corriente de los hogares, los ingresos fijos y la dimensión de la familia.
El segundo problema grave es el de la identificación de los parámetros estructurales, lo destacan Brown y Rosen (1982) y autores posteriores. Como los precios hedónicos identificados para un mercado particular, en un momento dado, representan exclusivamente un ejemplo de precios implícitos, para estimar las funciones de demanda de casas o la de oferta, se necesita más de una serie de precios implícitos. Los precios marginales de los atributos de las casas son funciones resueltas para un conjunto de atributos, es decir que no contienen información más allá de ese conjunto observado. Los consumidores marginales definen el mercado porque el precio observado es el más alto ofrecido entre todos los potenciales consumidores en equilibrio.
Para atender el problema de identificación se sigue a Quigley (1982). La ecuación estimada tiene forma doblemente logarítmica, donde todos los atributos, excepto los expresados en variables dummy, están en forma logarítmica:
ln(Pj) = b0+bj ln Zj (4)
Derivando se obtienen los precios implícitos marginales para cada hogar, es decir cómo varía el precio de la vivienda cuando cambia la cantidad de un atributo según sea esta una variable continua(5a) o Dummy(5b):
Pzi= ∂Pi/∂Zi = bj(Pi/Zi) (5ª) Para variables continuas en forma logaritmica
Pzi= ∂Pi/∂Zi = ( ebj -1) Pi (5b) Para variables Dummy
Demostración (propia):
ln(Pj) = b0+bj ln Zi, → Pj=eb0+ bj ln Zi = eb0 Zi bj→∂Pi/∂Zi= eb0 bj Zi bj-1
=eb0 Zibj bj /Zi = bj ( Pj /Zi ) (5a)
ln(Pi)=b0+bj ln Zj + bD ZD donde ZD sólo puede ser =0 o =1 y Zj es una variable continua
Pzi=∂ Pi/∂ Zj= eb0 Zjbj ebD ZD; si ZD =1 → Pi = eb0 Zjbj ebD (1)
si ZD= 0 → Pi = eb0 Zjbj (2)
→ ∆ Pi / ∆ ZD = (1) – (2) = Pi ( ebD – 1) (5b)
Los Datos: provienen de 500 encuestas realizadas por los autores en 1993. El intento original se planteaba estimar la voluntad de pago por agua y cloacas entre los pobres. Adicionalmente se les requirió información sobre precio de las unidades, distintos atributos, y condiciones socio demográficas según su submercado: el de los propietarios, inquilinos y ocupantes. La elección de barrios, calles y unidades a encuestar fue aleatoria. La encuesta fue realizada por una ONG en Jakarta y una Universidad en Bangkok. En Jakarta se trabajó sobre dos distritos censales donde el acceso al agua potable y cloacas es especialmente difícil, recayendo sobre población generalmente perteneciente a los dos deciles más pobres, población para la cual es válido generalizar las conclusiones obtenidas. De las 500 encuestas : 345 eran propietarios, 128, inquilinos, y 27 sin clasificar. En Bangkok las encuestas se hicieron sobre población en villas, atento la proporcionalidad aplicada sus resultados podrían ser extensivos a toda la población de villas del área metropolitana. De las 507 encuestas 88 eran propietarios, 142 inquilinos y 256 ocupantes.
Para calcular el precio de las viviendas se optó por dos alternativas: para inquilinos el precio de los alquileres pagados, neto de servicios públicos. Para propietarios y ocupantes el valor mensual que ellos le asignaban a su vivienda. El valor asignado por los propietarios es de 3 a 4 veces superior al de inquilinos y ocupantes.
Las variables utilizadas se agruparon en tres tipos: a) estructurales (dimensiones, nro. de cuartos, etc); b) disponibilidad de los servicios públicos; c) variables de control barriales (accesibilidad, tiempo de traslado al trabajo, tenencia, etc). Si bien se hizo un gran esfuerzo por encontrar especificaciones comparables, las diferencias entre las ciudades hicieron que el resultado pueda ser definido por los autores como la aplicación de un mismo modelo a cinco diferentes localizaciones de hogares pobres en dos ciudades comparables pero diferentes.
Resultados Empíricos:.
Table 5. Hedonic regressio n coef® cients for housing attribute s (depend ent variable : log of annual rent or
annualis ed property value)
Bangkok Jakarta
Housing attribut e Owners Renters Squatters Owners Renters
Constan t 4.478* 5.605* 2.268* 8.080* 9.348*
Structura l features
(Log of) lot size 0.151 - 0.075 0.571* 0.419* 0.196*
(Log of) number of rooms - 0.441 0.277 0.257 1 0.426* 0.117
Floors 0.458* - 0.183 0.333* 0.278 0.143
Single - 0.417 - 0.159 0.004 0.192 - 0.198
House amenities
Piped water 0.857* 1.510* 0.461 0.597 Ð
Pump 0.408 2.420* 0.574 1 0.280 0.102
Septic tank 0.699 0.374 0.369* 0.102 - 0.050
In-house toilet Ð Ð Ð 0.618 0.286*
Number of toilets 0.337 1 0.357 0.238
Sink - 0.461* - 0.114 - 0.152 0.527 1 0.214
Well - 0.733 1 Ð - 2.620* 0.040 0.425*
Trash - 0.344 - 0.359 1 0.055 - 0.120 0.050
Electric meter 1.810* - 0.126 0.980* - 0.116 0.052
Local amenities
Hydrant Ð Ð Ð 0.286 - 0.332*
Number of hydrant s Ð Ð Ð 0.289 - 0.057
`Slum’ 0.773 0.070 - 0.401* 0.381 - 0.306
Time to work - 0.002 0.001 0.002 - 0.004 - 0.002
Building tenure - 0.011 - 0.005 0.001 0.016* - 0.030*
Car 0.478 1 0.088 - 0.069 - 0.322 0.163
n 74 127 212 81 109
F 4.28 1.47 7.68 4.65 3.99
R2 0.55 0.17 0.39 0.57 0.43
*Signi® cant at the 0.05 level.
1 Signi® cant at the 0.10 level.
Los resultados obtenidos para las ecuaciones de precios hedónicos, dan un R2 ajustado aceptable para explicar el 40% de la variación en los precios mensuales de los alquileres, coherente con los antecedentes de la literatura y el signo de los parámetros es el previsible. En Bangkok, la ecuación más débil resultó la de los inquilinos, pero aún así la existencia de agua potable en la vivienda, o bomba de agua y recolección de residuos resultaron significativamente asociadas al precio del alquiler. En Jakarta la dimensión, existencia de baño y pozo ciego o cloacas están positivamente correlacionadas con el precio de los alquileres, mientras que el uso de camiones hidrantes reduce el alquiler como indicio de la inexistencia de agua potable en el barrio.
Precios Implícitos Marginales:
Table 6. Marginal implicit prices estimated using instrumental variable s (US$)
Bangkok Jakarta
Housing attribut e Owners Renters Squatters Owners Renters
Structura l features
Lot size $ 0.66 $ - 0.24 $ 1.14* 0.16* 0.17*
Rooms - 31.35 9.68 6.70 1 3.35* 1.31
Floors 77.94* - 10.49 20.05* 6.41 2.16
Single - 57.93 - 62.77 - 58.23 4.88 - 2.70
House amenities
Piped water 230.66* 203.75* 35.23 18.79 Ð
Pump 85.71 588.49* 46.71 1 7.44 1.61
Septic tank 171.88 26.32 26.83* 2.50 2 0.73
In-house toilet Ð Ð Ð 19.68 4.99*
Number of toilets 57.25 1 20.75 14.33 Ð Ð
Sink - 62.80* - 68.07 -2 63.15 15.98 1 3.61
Well - 88.32 1 Ð - 88.78* 0.94 7.99*
Trash - 49.53 - 17.71 1 3.41 - 2.60 0.77
Electric meter 868.65* - 6.90 99.12* - 2.51 0.81
Local amenities
Hydrant Ð Ð Ð 7.61 - 4.26*
Number of hydrant s Ð Ð Ð 7.73 - 0.83
`Slum’ 198.38 3.23 - 19.87* 10.70 - 3.97
Time to work - 0.35 0.04 0.12 - 0.10 - 0.04
Building tenure - 1.82 - 0.31 0.09 0.37* - 0.45*
Car 104.17 1 4.71 - 4.00 - 6.34 2.66
*Signi® cant at the 0.05 level.
1 Signi® cant at the 0.10 level
Los precios implícitos obtenidos representan sólo el promedio y no la totalidad del universo de las condiciones de las viviendas, pero aún así resultan muy interesantes. Mientras los hogares de ambas ciudades valoran las infraestructuras ambientales , los de bajos ingresos en Bangkok podrían asignar más recursos, en términos relativos, para mejorar su acceso al agua y a instalaciones sanitarias que los residentes de Jakarta.
Implicancias y debates
Una tendencia manifiesta en la planificación de infraestructura y gestión ambiental, en los países en desarrollo, pasa por alejarse de la mirada de la oferta hacia una mayor atención sobre los usuarios. No es sólo conocer su deseo y uso efectivo sino también, lo que están dispuestos a pagar por ello. Para el propósito de la planificación es útil saber si la potencial cobranza es adecuada para apalancar el financiamiento. Esto es especialmente posible en obras de abastecimiento de agua, donde la voluntad de pago de las poblaciones pobres urbanas permite financiar mucho y hasta todo el costo de la obra. No se desea ver a la población pobre como una nueva fuente de recursos sino ofrecer un mayor número de instrumentos para mejorar las condiciones de vida de la misma. Generalmente el sistema de agua es subsidiado hacia los más pobres que no pueden pagar las tarifas medias y lo importante, entonces, del resultado de este tipo de estudios es cómo deberían orientarse dichos subsidios. Si la valoración por el acceso al agua es superior a otras posibles ayudas del gobierno, como la construcción de una nueva habitación, el impacto de la ayuda puede valorizarse más.
A partir de este estudio se puede apreciar cómo los residentes y ocupantes de barrios precarios (villas) en las metrópolis asiáticas, valoran el acceso a servicios públicos básicos mucho más de lo que uno inferiría de la situación en las urbes de los países desarrollados. Sin embargo el nivel varía para cada caso, que debe ser estudiado de modo específico. Aún los más pobres pueden contribuir al financiamiento de las infraestructuras de acceso al agua potable y a las redes sanitarias si se les ofrece distintas alternativas (en la Argentina hay muchos casos de aporte de trabajo comunitario para concretar las instalaciones). Se debe reconocer que en muchos casos esos pagos generarían ahorros respecto de lo que se gasta en la compra actual a intermediarios o en el mercado informal. (Otro caso en Argentina es el ahorro entre el consumo de garrafas de gas respecto del gasto de amortización de las instalaciones más la tarifa por gas domiciliario).
viernes, 30 de enero de 2009
Ecuación de Precios Hedónicos
Ln Alquiler= β0 + β1 Localización Intervilla + β2 Localización Intravilla + β3 Ln Hacinamiento + β4 Calidad Constructiva1 + β5 Calidad Constructiva2 + β6 Calidad Constructiva3 + β7 Baño Individual + β8 Cocina Individual + β9 Agua de Red + β10 Ln Antigüedad Locativa + β11 Costo Electricidad + µ
Donde: i) Los betas son los parámetros a estimar a través de una regresión lineal por mínimos cuadrados, ii) la localización intervilla es una variable dicotómica que vale 1 si el encuestado eligió esa villa y vale 0 si le resultaba indistinto cualquiera, iii) la localización intravilla es una variable dicotómica que vale 1 si la vivienda del encuestado está sobre una avenida o acceso a la villa y vale 0 si está sobre una calle interior o un pasillo, iv) el hacinamiento es una variable continua que resulta del cociente entre metros cuadrados que ocupa la vivienda y cantidad de habitantes, v) La calidad constructiva está estimada por tres variables dicotómicas asociadas a la calidad de pisos, paredes y techo de cada unidad, respectivamente, vi) el baño individual es una variable dicotómica que toma valor 1 si es exclusivo y 0 si es un baño compartido, vii) la cocina indivudual es una variable dicotómica con valor 1 si se dispone de una cocina exclusiva y 0 si es compartida, viii) el agua de red es una variable dicotómica con valor 1 si dentro de la unidad se dispone de agua de red y valor 0 si se accede al agua a través de canillas comunitarias, ix) la antiguedad locativa es una variable discreta medida en cantidad de meses de continuidad en la misma locación, x) el costo de electricidad es una variable dicotómica con valor 1 si se paga por fuera del alquiler y 0 si está incluído en el costo de la locación, xi) finalmente se incluye un término de error que captura toda la variabilidad del valor del alquiler no explicada por los términos anteriores.
Este análisis nos permitirá 1) construir la ecuación de precios hedónicos para estimar la importancia de cada factor considerado en la determinación del valor del alquiler en las villas y 2) testear la existencia e impacto del factor de localización intervilla e intravilla.
En primer lugar avanzaremos con la encuesta en las Villas 31 y 31bis, ambas de la zona norte de la ciudad.
Donde: i) Los betas son los parámetros a estimar a través de una regresión lineal por mínimos cuadrados, ii) la localización intervilla es una variable dicotómica que vale 1 si el encuestado eligió esa villa y vale 0 si le resultaba indistinto cualquiera, iii) la localización intravilla es una variable dicotómica que vale 1 si la vivienda del encuestado está sobre una avenida o acceso a la villa y vale 0 si está sobre una calle interior o un pasillo, iv) el hacinamiento es una variable continua que resulta del cociente entre metros cuadrados que ocupa la vivienda y cantidad de habitantes, v) La calidad constructiva está estimada por tres variables dicotómicas asociadas a la calidad de pisos, paredes y techo de cada unidad, respectivamente, vi) el baño individual es una variable dicotómica que toma valor 1 si es exclusivo y 0 si es un baño compartido, vii) la cocina indivudual es una variable dicotómica con valor 1 si se dispone de una cocina exclusiva y 0 si es compartida, viii) el agua de red es una variable dicotómica con valor 1 si dentro de la unidad se dispone de agua de red y valor 0 si se accede al agua a través de canillas comunitarias, ix) la antiguedad locativa es una variable discreta medida en cantidad de meses de continuidad en la misma locación, x) el costo de electricidad es una variable dicotómica con valor 1 si se paga por fuera del alquiler y 0 si está incluído en el costo de la locación, xi) finalmente se incluye un término de error que captura toda la variabilidad del valor del alquiler no explicada por los términos anteriores.
Este análisis nos permitirá 1) construir la ecuación de precios hedónicos para estimar la importancia de cada factor considerado en la determinación del valor del alquiler en las villas y 2) testear la existencia e impacto del factor de localización intervilla e intravilla.
En primer lugar avanzaremos con la encuesta en las Villas 31 y 31bis, ambas de la zona norte de la ciudad.
Encuesta para Inquilinos Villas
PROYECTO DE ENCUESTA EXCLUSIVA PARA INQUILINOS DE LA VILLA:
Seleccionar 2 casos por manzana, correspondientes a sectores físicos distintos
1) Identificar al encuestado:
Manzana: ……………….. Casa: ………………………. Piso: ………………………….
Jefe de Familia: □SI □NO □Casado □Soltero
Extranjero: □SI, nacionalidad:…………………………… □NO
Nivel de estudios:
□Primarios Incompletos
□Prim. Completos o Secundarios Incompletos
□Secundarios Completos o Terciarios o Universitarios Incompletos
□Terciarios o Universitarios Completos
Trabajo:
□En Relación de Dependencia □Cuenta Propia □Desocupado
2) Costo del alquiler mensual: …………………. $ (Pesos Argentinos)
3) Ubicación:
□Sobre Calle de Acceso o Avenida □ Sobre Calle Interior o Pasillo
Cuál? …………………………………..
4) Metros Cuadrados Disponibles: ………………………..… m²
5) Cantidad de Habitaciones: ………………….……….
6) Cantidad de Personas que Conviven en la Misma Unidad: ………………….. personas
7) Calidad Constructiva
Piso: □ Cerámico □ Otro, aclarar: ………………………….
Paredes: □ Mampostería □ Otro, aclarar: ………………………….
Techo: □ Material o Loza □ Otro, aclarar: ………………………….
8) Baño: □ Individual □Compartido
9) Cocina: □ Individual □ Compartida
10) Agua de Red (dentro de la unidad): □ Si □ No
11) Antigüedad de la Locación: ………………….. Meses
12) Servicio Eléctrico: □ Incluido en el Costo □ No incluído
13) Eligió Esta Villa o Era Indistinto Cualquier Villa: □Si □No
Seleccionar 2 casos por manzana, correspondientes a sectores físicos distintos
1) Identificar al encuestado:
Manzana: ……………….. Casa: ………………………. Piso: ………………………….
Jefe de Familia: □SI □NO □Casado □Soltero
Extranjero: □SI, nacionalidad:…………………………… □NO
Nivel de estudios:
□Primarios Incompletos
□Prim. Completos o Secundarios Incompletos
□Secundarios Completos o Terciarios o Universitarios Incompletos
□Terciarios o Universitarios Completos
Trabajo:
□En Relación de Dependencia □Cuenta Propia □Desocupado
2) Costo del alquiler mensual: …………………. $ (Pesos Argentinos)
3) Ubicación:
□Sobre Calle de Acceso o Avenida □ Sobre Calle Interior o Pasillo
Cuál? …………………………………..
4) Metros Cuadrados Disponibles: ………………………..… m²
5) Cantidad de Habitaciones: ………………….……….
6) Cantidad de Personas que Conviven en la Misma Unidad: ………………….. personas
7) Calidad Constructiva
Piso: □ Cerámico □ Otro, aclarar: ………………………….
Paredes: □ Mampostería □ Otro, aclarar: ………………………….
Techo: □ Material o Loza □ Otro, aclarar: ………………………….
8) Baño: □ Individual □Compartido
9) Cocina: □ Individual □ Compartida
10) Agua de Red (dentro de la unidad): □ Si □ No
11) Antigüedad de la Locación: ………………….. Meses
12) Servicio Eléctrico: □ Incluido en el Costo □ No incluído
13) Eligió Esta Villa o Era Indistinto Cualquier Villa: □Si □No
lunes, 19 de enero de 2009
El Mercado Informal de las Favelas. Pedro Abramo
La teoría económica de la favela: cuatro notas sobre la localización residencial de los pobres y el mercado inmobiliario informal. Pedro Abramo
Introducción
En las grandes ciudades de América Latina una parte significativa del suelo urbano se ocupó según la lógica de la necesidad y de relaciones del mercado informal. Las ciudades informales constituyen un desafío para la promoción de las ciudades con un componente de
equidad urbana y social.
La característica de la informalidad urbana es múltiple y se transforma rápidamente en las grandes metrópolis latinoamericanas.
En todo su desarrollo, que hemos sintetizado y, sobre todo en la última frase hay una importante justificación a nuestro trabajo.
Sobre las preferencias locacionales de los ‘‘favelistas’’:
Uno de los argumentos que proponemos para explicar los elevados precios de la vivienda en la favela examina el nexo entre el mercado de trabajo y el mercado inmobiliario donde la informalidad del primero impide la entrada en el mercado formal del segundo. Dada la informalidad del mercado de trabajo y la relativa rigidez en la oferta de inmuebles en el mercado inmobiliario de las favelas, esa barrera en el acceso al mercado formal inmobiliario define un "mercado racionado" que tiende a responder a las fluctuaciones de la demanda con una variación acentuada en sus precios. Los estudios sobre la informalidad del trabajo y la informalidad inmobiliaria revelan una gran heterogeneidad social de las familias que obtienen ingresos no asalariados y residen en alojamientos ilegales o irregulares según la legislación urbana. Los resultados preliminares de la investigación sobre el mercado inmobiliario en favelas de Río de Janeiro también apuntan hacia una relativa diversidad entre las favelas de la ciudad, pero sobre todo a una fuerte diversidad interna en las favelas lo que permite explicar la existencia de una segmentación de los mercados inmobiliarios intra-favelas.
Esa característica de que los trabajos eventuales sean cada vez más dependientes de las redes de relaciones sociales, desvela una nueva dimensión en la relación entre la localización del trabajo y las preferencias locacionales residenciales de las familias ‘favelistas’. Existen indicios sobre la localización de las fuentes de ingresos de las familias residentes en las favelas que revelan que una parte importante de sus ingresos familiares son obtenidos en la proximidad de su domicilio. La relación de proximidad entre el lugar de residencia y el de un trabajo eventual es de diferente naturaleza al concepto tradicional de reducción de los costes de desplazamiento6. Un buen ejemplo de esa "nueva" dependencia locacional son las actividades ligadas al narcotráfico que recluta su "mano de obra" preferentemente en el lugar donde actúa (ZALUAR 1994, 1999). La “economía del narcotráfico” genera una dinámica económica intra-favela que es promotora de un comercio y de servicios de carácter local; una “economía autárquica” que genera ingresos y un proto-mercado informal de trabajo. En recientes investigaciones sobre la localización del empleo de los residentes de las favelas en Río, (SECRETARIA DE TRABALHO DO MUNICÍPIO DO RÍO DE JANEIRO, 1999) y en São Paulo, (BALTRUSIS, 2000), se comprobó que un porcentaje importante des sus vecinos trabajaban en la propia favela. La contrapartida de ese circuito económico endógeno en la favela es que refuerza los factores de selección locacional residencial a partir del criterio de proximidad. Asimismo se observa un movimiento de retorno de los pobres a áreas más centrales (en nuestro caso las favelas) en función de la importancia de los costes de transporte en el presupuesto familiar. El mercado inmobiliario informal es uno de los elenentos que muestra ese proceso de densificación de las favelas.
En las favelas encontramos una multiplicidad de “proximidades organizadas” que explican la forma de reproducción de relaciones económicas e inmobiliarias. La proximidad organizada es una construcción social que incluye agentes y su mantenimiento es ejercida por un conjunto de acciones, normas, reglas y procedimientos. Así, la proximidad no es un hecho geográfico o clasificatorio, sino que se reproduce socialmente a partir de un conjunto de relaciones de interacción entre individuos, familias, grupos, etc.
Capital humano y políticas territorializadas
Estudios recientes sobre la pobreza y el crecimiento económico concluyen que el capital humano es uno de los elementos centrales en la explicación de los procesos de divergencia de las tasas de crecimiento entre los países. Grosso modo, las conclusiones de esas explicaciones no difieren mucho de los resultados de los modelos macroeconómicos. Las regiones y las ciudades mejor dotadas de ciertas "externalidades sociales", tales como -capital humano, infraestructura pública y capacitación tecnológica e institucional- presentan tasas de crecimiento superiores. De la misma forma, en la literatura sobre competitividad de ciudades, los planificadores, urbanistas y los gestores de las ciudades identifican en esos mismos factores los elementos de atracción de las inversiones que permitirían el desarrollo sostenible de las ciudades (CASTELLS, 1997, BORJA & al,1997 y VAZQUEZ BARQUERO, 1999). El razonamiento analógico de los que diseñan las políticas públicas tiene en los modelos de crecimiento endógeno un nuevo patrón de referencia en la formulación de las políticas urbanas.
Existe la idea de inexorable movilidad ocupacional a partir del acceso al sistema educativo, promovida por estas polìticas y alimentada por el medio familiar y por el sistema educativo, pero no está garantizada, efectivamente, por el mercado de trabajo.
Territorio urbano en movimiento y preferencias locacionales
A lo largo de los últimos treinta años, a pesar de que los indicadores sociales para las favelas presentaron alguna mejora en términos absolutos, el modelo de distribución espacial de los equipamientos y servicios públicos en la ciudad evolucionaron en el sentido de reiterar una fuerte desigualdad social. Los beneficios de la acción pública en la esfera local están directamente relacionados con la localización de esas inversiones que a lo largo de los últimos treinta años desarrollaron las áreas de la ciudad ocupadas por las familias con mayor poder adquisitivo. El hecho de que algunas favelas se localizasen en las proximidades de las áreas mejor dotadas de infraestructura y condiciones naturales permite que absorban una parte de esas externalidades y promueve una diferenciación inter-favelas.
Podemos decir que el medioambiente construido de la favela, y sus externalidades, se transforman a lo largo del tiempo a partir de los cambios en la favela propiamente dicha, pero también como reflejo de las transformaciones ocurridas en su entorno formal. La localización relativa de las favelas tanto en el mapa de externalidades de la ciudad, como en la jerarquía de cualificación de las favelas (relación de preferencias inter-favelas), se altera a lo largo del tiempo. Esa característica refleja de las favelas transforma la residencia de los
‘favelistas’ (como los activos inmobiliarios de la ciudad formal) en un "capital locacional" que se aprecia/devalúa en el tiempo. El mercado inmobiliario (informal) es el mecanismo que transforma los factores locacionales de la vivienda en favela en un capital locacional y permite que los residentes en favela entren en el juego especulativo de ganancias y pérdidas de propiedad-inmobiliaria promovido por las transformaciones de la estructura intra-urbana.
Las ciudades presentan cambios recurrentes en sus funcionalidades urbanas con reflejos inmediatos en el uso del suelo formal. Esas alteraciones en la funcionalidad de las áreas urbanas tienden a modificar las preferencias locacionales de los pobres.
La favela es también un territorio urbano que guarda fuertes lazos primarios de relación. Facilita la aparición de relaciones de intercambio que permite alimentar una verdadera "economía de solidaridad familiar" expandida. La decisión locacional permite el acceso a esa "economía de la solidaridad", pues su manifestación está predominantemente territorializada. en función de la "economía de solidaridad territorializada" en las favelas, la externalidad de vecindario adquiere una gran importancia en las estrategias de las familias pobres y, siendo una externalidad positiva, será probablemente valorada en la decisión sobre la movilidad residencial. La favela es el espacio de la cotidianeidad diurna de los padres (abuelos) y de la cotidianeidad nocturna de las tribus de funk, grupos de rap y otras formas de grupos de jóvenes cuyo factor de proximidad, proporcionado por la favela, es un fuerte elemento de cohesión del grupo. Esas dimensiones de una economía solidaria y de lazos de cohesión son externalidades territoriales positivas de la favela, por eso, cuando son apropiadas por el narcotráfico, se transforman en una externalidad negativa para las familias pobres con la consecuente devaluación de su capital locacional.
La "casa" es el principal objeto de inversión de las familias pobres urbanas. En el universo de la pobreza urbana, la relación tradicional entre la localización residencial y el lugar de trabajo (o ingreso eventual) continúa siendo uno de los elementos claves para explicar el mapa de distribución espacial de las residencias pobres. Pero, la segmentación espacial de las redes de servicios y de los equipamientos públicos introduce otra variable en la decisión locacional de las familias.
Notas sobre el mercado inmobiliario en las favelas de Río de Janeiro y las estrategias residenciales de los pobres
El agotamiento de la "frontera de expansión" territorial de las ocupaciones residenciales de los pobres urbanos en las grandes metrópolis nacionales redefine sus estrategias de vivienda y la forma de acceso a las favelas pasa a ser preponderantemente por la vía del mercado inmobiliario informal. El mercado inmobiliario en el interior de la favela es bastante diferenciado en función de las características topológicas del suelo y de la temporalidad del proceso de construcción. La entrada de familias con capacidad de adquirir, tiende a elevar los niveles de diferenciación socio-espacial en el interior de la favela. Podemos imaginar que los mismos efectos de jerarquización producidos por el funcionamiento del mercado inmobiliario formal en la jerarquización socio-espacial de los barrios podrán, a largo plazo, ser impulsados por el funcionamiento del mercado inmobiliario informal en las favelas. Lo que significa que paulatinamente, los factores de externalidad locacional, al reflejarse en los precios inmobiliarios, promoverían una aproximación de la jerarquización socio-espacial de las favelas con la estructura jerárquica de los barrios. Aquí podemos identificar un elemento importante en las estrategias familiares de las familias pobres y sus decisiones inter-generacionales, pues la opción de mantenimiento de una elección locacional residencial de las generaciones anteriores (acceso por ocupación) puede significar una mejora en la jerarquía socio-espacial. Esa elección locacional anterior constituye, como vimos antes, un "capital locacional" de las familias y estas pueden, al entrar en el mercado inmobiliario informal, hacerlo disponible en forma monetaria.
Siendo la vivienda el principal soporte de la estrategia de inversión familiar, es común
que la elección de los materiales de construcción muestre esa prioridad. Al contrario que en el mercado inmobiliario formal, donde una eventual decisión equivocada en la combinación de factores sería penalizada por el mercado (precio de venta sería inferior al coste), en el mercado inmobiliario de las favelas la sobreinversión en materiales pasa a ser una de las referencias en la formación de los precios y del modelo de construcción.
La introducción del análisis del mercado inmobiliario informal como una variable que articula las estrategias residenciales de los pobres urbanos y la apropiación de los beneficios/pérdidas de las políticas públicas, constituye un procedimiento de refinamiento en la evaluación de la trayectoria de la pobreza urbana y de la producción del medioambiente construido de las ciudades. En situaciones en que las familias viven en condiciones de pobreza y gran incertidumbre en relación con sus ingresos corrientes, la rigidez de la territorialidad de un conjunto habitacional, impone restricciones en las estrategias de inversión en el patrimonio residencial (lógica de auto-expansión del espacio de la casa) y/o utilizar el espacio de la vivienda como forma complementaria de renta. La perspectiva de invertir en la ampliación del espacio residencial está bloqueada en el conjunto habitacional con la imposibilidad de expansión física del inmueble. La única solución para volver a tener esa posibilidad es regresar al territorio más “plástico” de la favela. Es así como miembros de familias que habitan conjuntos residenciales, usualmente participan de las ocupaciones de áreas contiguas a los conjuntos. Esa característica de libertad de “derecho de construcción” en la favela es interesante pues nos permite sugerir que los precios del mercado inmobiliario en las favelas incorporan esa variable de “libertad urbanística”. La paradoja de los precios elevados en las favelas tendría una de sus explicaciones posibles en la monetarización de la libertad del derecho de construir vía la formación de los precios inmobiliarios.
La dinámica de funcionamiento y de formación de precios del mercado informal presenta una gran sofisticación cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones en investigación empírica y elaboración conceptual.
Introducción
En las grandes ciudades de América Latina una parte significativa del suelo urbano se ocupó según la lógica de la necesidad y de relaciones del mercado informal. Las ciudades informales constituyen un desafío para la promoción de las ciudades con un componente de
equidad urbana y social.
La característica de la informalidad urbana es múltiple y se transforma rápidamente en las grandes metrópolis latinoamericanas.
En todo su desarrollo, que hemos sintetizado y, sobre todo en la última frase hay una importante justificación a nuestro trabajo.
Sobre las preferencias locacionales de los ‘‘favelistas’’:
Uno de los argumentos que proponemos para explicar los elevados precios de la vivienda en la favela examina el nexo entre el mercado de trabajo y el mercado inmobiliario donde la informalidad del primero impide la entrada en el mercado formal del segundo. Dada la informalidad del mercado de trabajo y la relativa rigidez en la oferta de inmuebles en el mercado inmobiliario de las favelas, esa barrera en el acceso al mercado formal inmobiliario define un "mercado racionado" que tiende a responder a las fluctuaciones de la demanda con una variación acentuada en sus precios. Los estudios sobre la informalidad del trabajo y la informalidad inmobiliaria revelan una gran heterogeneidad social de las familias que obtienen ingresos no asalariados y residen en alojamientos ilegales o irregulares según la legislación urbana. Los resultados preliminares de la investigación sobre el mercado inmobiliario en favelas de Río de Janeiro también apuntan hacia una relativa diversidad entre las favelas de la ciudad, pero sobre todo a una fuerte diversidad interna en las favelas lo que permite explicar la existencia de una segmentación de los mercados inmobiliarios intra-favelas.
Esa característica de que los trabajos eventuales sean cada vez más dependientes de las redes de relaciones sociales, desvela una nueva dimensión en la relación entre la localización del trabajo y las preferencias locacionales residenciales de las familias ‘favelistas’. Existen indicios sobre la localización de las fuentes de ingresos de las familias residentes en las favelas que revelan que una parte importante de sus ingresos familiares son obtenidos en la proximidad de su domicilio. La relación de proximidad entre el lugar de residencia y el de un trabajo eventual es de diferente naturaleza al concepto tradicional de reducción de los costes de desplazamiento6. Un buen ejemplo de esa "nueva" dependencia locacional son las actividades ligadas al narcotráfico que recluta su "mano de obra" preferentemente en el lugar donde actúa (ZALUAR 1994, 1999). La “economía del narcotráfico” genera una dinámica económica intra-favela que es promotora de un comercio y de servicios de carácter local; una “economía autárquica” que genera ingresos y un proto-mercado informal de trabajo. En recientes investigaciones sobre la localización del empleo de los residentes de las favelas en Río, (SECRETARIA DE TRABALHO DO MUNICÍPIO DO RÍO DE JANEIRO, 1999) y en São Paulo, (BALTRUSIS, 2000), se comprobó que un porcentaje importante des sus vecinos trabajaban en la propia favela. La contrapartida de ese circuito económico endógeno en la favela es que refuerza los factores de selección locacional residencial a partir del criterio de proximidad. Asimismo se observa un movimiento de retorno de los pobres a áreas más centrales (en nuestro caso las favelas) en función de la importancia de los costes de transporte en el presupuesto familiar. El mercado inmobiliario informal es uno de los elenentos que muestra ese proceso de densificación de las favelas.
En las favelas encontramos una multiplicidad de “proximidades organizadas” que explican la forma de reproducción de relaciones económicas e inmobiliarias. La proximidad organizada es una construcción social que incluye agentes y su mantenimiento es ejercida por un conjunto de acciones, normas, reglas y procedimientos. Así, la proximidad no es un hecho geográfico o clasificatorio, sino que se reproduce socialmente a partir de un conjunto de relaciones de interacción entre individuos, familias, grupos, etc.
Capital humano y políticas territorializadas
Estudios recientes sobre la pobreza y el crecimiento económico concluyen que el capital humano es uno de los elementos centrales en la explicación de los procesos de divergencia de las tasas de crecimiento entre los países. Grosso modo, las conclusiones de esas explicaciones no difieren mucho de los resultados de los modelos macroeconómicos. Las regiones y las ciudades mejor dotadas de ciertas "externalidades sociales", tales como -capital humano, infraestructura pública y capacitación tecnológica e institucional- presentan tasas de crecimiento superiores. De la misma forma, en la literatura sobre competitividad de ciudades, los planificadores, urbanistas y los gestores de las ciudades identifican en esos mismos factores los elementos de atracción de las inversiones que permitirían el desarrollo sostenible de las ciudades (CASTELLS, 1997, BORJA & al,1997 y VAZQUEZ BARQUERO, 1999). El razonamiento analógico de los que diseñan las políticas públicas tiene en los modelos de crecimiento endógeno un nuevo patrón de referencia en la formulación de las políticas urbanas.
Existe la idea de inexorable movilidad ocupacional a partir del acceso al sistema educativo, promovida por estas polìticas y alimentada por el medio familiar y por el sistema educativo, pero no está garantizada, efectivamente, por el mercado de trabajo.
Territorio urbano en movimiento y preferencias locacionales
A lo largo de los últimos treinta años, a pesar de que los indicadores sociales para las favelas presentaron alguna mejora en términos absolutos, el modelo de distribución espacial de los equipamientos y servicios públicos en la ciudad evolucionaron en el sentido de reiterar una fuerte desigualdad social. Los beneficios de la acción pública en la esfera local están directamente relacionados con la localización de esas inversiones que a lo largo de los últimos treinta años desarrollaron las áreas de la ciudad ocupadas por las familias con mayor poder adquisitivo. El hecho de que algunas favelas se localizasen en las proximidades de las áreas mejor dotadas de infraestructura y condiciones naturales permite que absorban una parte de esas externalidades y promueve una diferenciación inter-favelas.
Podemos decir que el medioambiente construido de la favela, y sus externalidades, se transforman a lo largo del tiempo a partir de los cambios en la favela propiamente dicha, pero también como reflejo de las transformaciones ocurridas en su entorno formal. La localización relativa de las favelas tanto en el mapa de externalidades de la ciudad, como en la jerarquía de cualificación de las favelas (relación de preferencias inter-favelas), se altera a lo largo del tiempo. Esa característica refleja de las favelas transforma la residencia de los
‘favelistas’ (como los activos inmobiliarios de la ciudad formal) en un "capital locacional" que se aprecia/devalúa en el tiempo. El mercado inmobiliario (informal) es el mecanismo que transforma los factores locacionales de la vivienda en favela en un capital locacional y permite que los residentes en favela entren en el juego especulativo de ganancias y pérdidas de propiedad-inmobiliaria promovido por las transformaciones de la estructura intra-urbana.
Las ciudades presentan cambios recurrentes en sus funcionalidades urbanas con reflejos inmediatos en el uso del suelo formal. Esas alteraciones en la funcionalidad de las áreas urbanas tienden a modificar las preferencias locacionales de los pobres.
La favela es también un territorio urbano que guarda fuertes lazos primarios de relación. Facilita la aparición de relaciones de intercambio que permite alimentar una verdadera "economía de solidaridad familiar" expandida. La decisión locacional permite el acceso a esa "economía de la solidaridad", pues su manifestación está predominantemente territorializada. en función de la "economía de solidaridad territorializada" en las favelas, la externalidad de vecindario adquiere una gran importancia en las estrategias de las familias pobres y, siendo una externalidad positiva, será probablemente valorada en la decisión sobre la movilidad residencial. La favela es el espacio de la cotidianeidad diurna de los padres (abuelos) y de la cotidianeidad nocturna de las tribus de funk, grupos de rap y otras formas de grupos de jóvenes cuyo factor de proximidad, proporcionado por la favela, es un fuerte elemento de cohesión del grupo. Esas dimensiones de una economía solidaria y de lazos de cohesión son externalidades territoriales positivas de la favela, por eso, cuando son apropiadas por el narcotráfico, se transforman en una externalidad negativa para las familias pobres con la consecuente devaluación de su capital locacional.
La "casa" es el principal objeto de inversión de las familias pobres urbanas. En el universo de la pobreza urbana, la relación tradicional entre la localización residencial y el lugar de trabajo (o ingreso eventual) continúa siendo uno de los elementos claves para explicar el mapa de distribución espacial de las residencias pobres. Pero, la segmentación espacial de las redes de servicios y de los equipamientos públicos introduce otra variable en la decisión locacional de las familias.
Notas sobre el mercado inmobiliario en las favelas de Río de Janeiro y las estrategias residenciales de los pobres
El agotamiento de la "frontera de expansión" territorial de las ocupaciones residenciales de los pobres urbanos en las grandes metrópolis nacionales redefine sus estrategias de vivienda y la forma de acceso a las favelas pasa a ser preponderantemente por la vía del mercado inmobiliario informal. El mercado inmobiliario en el interior de la favela es bastante diferenciado en función de las características topológicas del suelo y de la temporalidad del proceso de construcción. La entrada de familias con capacidad de adquirir, tiende a elevar los niveles de diferenciación socio-espacial en el interior de la favela. Podemos imaginar que los mismos efectos de jerarquización producidos por el funcionamiento del mercado inmobiliario formal en la jerarquización socio-espacial de los barrios podrán, a largo plazo, ser impulsados por el funcionamiento del mercado inmobiliario informal en las favelas. Lo que significa que paulatinamente, los factores de externalidad locacional, al reflejarse en los precios inmobiliarios, promoverían una aproximación de la jerarquización socio-espacial de las favelas con la estructura jerárquica de los barrios. Aquí podemos identificar un elemento importante en las estrategias familiares de las familias pobres y sus decisiones inter-generacionales, pues la opción de mantenimiento de una elección locacional residencial de las generaciones anteriores (acceso por ocupación) puede significar una mejora en la jerarquía socio-espacial. Esa elección locacional anterior constituye, como vimos antes, un "capital locacional" de las familias y estas pueden, al entrar en el mercado inmobiliario informal, hacerlo disponible en forma monetaria.
Siendo la vivienda el principal soporte de la estrategia de inversión familiar, es común
que la elección de los materiales de construcción muestre esa prioridad. Al contrario que en el mercado inmobiliario formal, donde una eventual decisión equivocada en la combinación de factores sería penalizada por el mercado (precio de venta sería inferior al coste), en el mercado inmobiliario de las favelas la sobreinversión en materiales pasa a ser una de las referencias en la formación de los precios y del modelo de construcción.
La introducción del análisis del mercado inmobiliario informal como una variable que articula las estrategias residenciales de los pobres urbanos y la apropiación de los beneficios/pérdidas de las políticas públicas, constituye un procedimiento de refinamiento en la evaluación de la trayectoria de la pobreza urbana y de la producción del medioambiente construido de las ciudades. En situaciones en que las familias viven en condiciones de pobreza y gran incertidumbre en relación con sus ingresos corrientes, la rigidez de la territorialidad de un conjunto habitacional, impone restricciones en las estrategias de inversión en el patrimonio residencial (lógica de auto-expansión del espacio de la casa) y/o utilizar el espacio de la vivienda como forma complementaria de renta. La perspectiva de invertir en la ampliación del espacio residencial está bloqueada en el conjunto habitacional con la imposibilidad de expansión física del inmueble. La única solución para volver a tener esa posibilidad es regresar al territorio más “plástico” de la favela. Es así como miembros de familias que habitan conjuntos residenciales, usualmente participan de las ocupaciones de áreas contiguas a los conjuntos. Esa característica de libertad de “derecho de construcción” en la favela es interesante pues nos permite sugerir que los precios del mercado inmobiliario en las favelas incorporan esa variable de “libertad urbanística”. La paradoja de los precios elevados en las favelas tendría una de sus explicaciones posibles en la monetarización de la libertad del derecho de construir vía la formación de los precios inmobiliarios.
La dinámica de funcionamiento y de formación de precios del mercado informal presenta una gran sofisticación cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones en investigación empírica y elaboración conceptual.
jueves, 6 de noviembre de 2008
Avanzando en la recolección de datos
De la conversación con Ricardo me surgió la inquietud de repasar el concepto de sesgo antes de iniciar la recolección de los datos. Volví a los apuntes de Alejandra Clemente. La selección muestral puede ser "probabilística"(sorteo) o "no probabilística"(elección dirigida). En el primer caso puedo realizar generalizaciones más precisas sobre la población. Para su construcción debo contar con un listado de la población a partir del cual seleccionar la muestra. En el segundo caso, no hay un método claro para el cálculo de medidas de validez o precisión de las estimaciones y se dificulta el estudio de las propiedades de los estimadores. Cuando uno hace un plan muestral desea que las estimaciones que se obtengan, en promedio, sean muy parecidas al verdadero parámetro desconocido y que el error standar sea lo más pequeño posible. El sesgo de un estimador es la diferencia entre la media de los valores posibles del estimador (obtenida a través de todas las muestras posibles) y el verdadero valor del parámetro desconocido. El estimador es insesgado si la media de su distribución muestral es igual al valor del parámetro que se desea estimar. El sesgo es la diferencia entre el error cusdrático medio de un estimador y su variancia. Se parte deseando usar diseños muestrales que produzcan estimaciones válidas y confiables. la confiabilidad se analiza en base a la variancia muestral o error standar. la validez se evalúa por medio del sesgo. El ECM se transforma así en un criterio para elegir un diseño muestral, dado el costo presupuestario del que se parte. Si la muestra es grande podemos construir un intervalo de confianza del parámetro M (media poblacional) del 95,5% donde M será mayor o igual a la media muestral menos 2 veces el desvío estimado dividido por la raíz cuadrada del total de observaciones y mayor o igual a la media estimada más 2 veces el desvío estimado dividido por la raíz cuadrada del total de observaciones. Una vez calculado el intervalo el resultado es dicotómico, contiene o no el valor del parámetro. Se puede esperar que el 95,5% de las veces, lo contendrá. Cuando el tamaña muestral es pequeño, menos de 30 observaciones, no se usa la aproximación normal sino la t-Student con n-1 grados de libertad.
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