El Mercado Informal de las Favelas. Pedro Abramo

La teoría económica de la favela: cuatro notas sobre la localización residencial de los pobres y el mercado inmobiliario informal. Pedro Abramo

Introducción

En las grandes ciudades de América Latina una parte significativa del suelo urbano se ocupó según la lógica de la necesidad y de relaciones del mercado informal. Las ciudades informales constituyen un desafío para la promoción de las ciudades con un componente de
equidad urbana y social.
La característica de la informalidad urbana es múltiple y se transforma rápidamente en las grandes metrópolis latinoamericanas.
En todo su desarrollo, que hemos sintetizado y, sobre todo en la última frase hay una importante justificación a nuestro trabajo.

Sobre las preferencias locacionales de los ‘‘favelistas’’:

Uno de los argumentos que proponemos para explicar los elevados precios de la vivienda en la favela examina el nexo entre el mercado de trabajo y el mercado inmobiliario donde la informalidad del primero impide la entrada en el mercado formal del segundo. Dada la informalidad del mercado de trabajo y la relativa rigidez en la oferta de inmuebles en el mercado inmobiliario de las favelas, esa barrera en el acceso al mercado formal inmobiliario define un "mercado racionado" que tiende a responder a las fluctuaciones de la demanda con una variación acentuada en sus precios. Los estudios sobre la informalidad del trabajo y la informalidad inmobiliaria revelan una gran heterogeneidad social de las familias que obtienen ingresos no asalariados y residen en alojamientos ilegales o irregulares según la legislación urbana. Los resultados preliminares de la investigación sobre el mercado inmobiliario en favelas de Río de Janeiro también apuntan hacia una relativa diversidad entre las favelas de la ciudad, pero sobre todo a una fuerte diversidad interna en las favelas lo que permite explicar la existencia de una segmentación de los mercados inmobiliarios intra-favelas.
Esa característica de que los trabajos eventuales sean cada vez más dependientes de las redes de relaciones sociales, desvela una nueva dimensión en la relación entre la localización del trabajo y las preferencias locacionales residenciales de las familias ‘favelistas’. Existen indicios sobre la localización de las fuentes de ingresos de las familias residentes en las favelas que revelan que una parte importante de sus ingresos familiares son obtenidos en la proximidad de su domicilio. La relación de proximidad entre el lugar de residencia y el de un trabajo eventual es de diferente naturaleza al concepto tradicional de reducción de los costes de desplazamiento6. Un buen ejemplo de esa "nueva" dependencia locacional son las actividades ligadas al narcotráfico que recluta su "mano de obra" preferentemente en el lugar donde actúa (ZALUAR 1994, 1999). La “economía del narcotráfico” genera una dinámica económica intra-favela que es promotora de un comercio y de servicios de carácter local; una “economía autárquica” que genera ingresos y un proto-mercado informal de trabajo. En recientes investigaciones sobre la localización del empleo de los residentes de las favelas en Río, (SECRETARIA DE TRABALHO DO MUNICÍPIO DO RÍO DE JANEIRO, 1999) y en São Paulo, (BALTRUSIS, 2000), se comprobó que un porcentaje importante des sus vecinos trabajaban en la propia favela. La contrapartida de ese circuito económico endógeno en la favela es que refuerza los factores de selección locacional residencial a partir del criterio de proximidad. Asimismo se observa un movimiento de retorno de los pobres a áreas más centrales (en nuestro caso las favelas) en función de la importancia de los costes de transporte en el presupuesto familiar. El mercado inmobiliario informal es uno de los elenentos que muestra ese proceso de densificación de las favelas.
En las favelas encontramos una multiplicidad de “proximidades organizadas” que explican la forma de reproducción de relaciones económicas e inmobiliarias. La proximidad organizada es una construcción social que incluye agentes y su mantenimiento es ejercida por un conjunto de acciones, normas, reglas y procedimientos. Así, la proximidad no es un hecho geográfico o clasificatorio, sino que se reproduce socialmente a partir de un conjunto de relaciones de interacción entre individuos, familias, grupos, etc.

Capital humano y políticas territorializadas


Estudios recientes sobre la pobreza y el crecimiento económico concluyen que el capital humano es uno de los elementos centrales en la explicación de los procesos de divergencia de las tasas de crecimiento entre los países. Grosso modo, las conclusiones de esas explicaciones no difieren mucho de los resultados de los modelos macroeconómicos. Las regiones y las ciudades mejor dotadas de ciertas "externalidades sociales", tales como -capital humano, infraestructura pública y capacitación tecnológica e institucional- presentan tasas de crecimiento superiores. De la misma forma, en la literatura sobre competitividad de ciudades, los planificadores, urbanistas y los gestores de las ciudades identifican en esos mismos factores los elementos de atracción de las inversiones que permitirían el desarrollo sostenible de las ciudades (CASTELLS, 1997, BORJA & al,1997 y VAZQUEZ BARQUERO, 1999). El razonamiento analógico de los que diseñan las políticas públicas tiene en los modelos de crecimiento endógeno un nuevo patrón de referencia en la formulación de las políticas urbanas.
Existe la idea de inexorable movilidad ocupacional a partir del acceso al sistema educativo, promovida por estas polìticas y alimentada por el medio familiar y por el sistema educativo, pero no está garantizada, efectivamente, por el mercado de trabajo.

Territorio urbano en movimiento y preferencias locacionales

A lo largo de los últimos treinta años, a pesar de que los indicadores sociales para las favelas presentaron alguna mejora en términos absolutos, el modelo de distribución espacial de los equipamientos y servicios públicos en la ciudad evolucionaron en el sentido de reiterar una fuerte desigualdad social. Los beneficios de la acción pública en la esfera local están directamente relacionados con la localización de esas inversiones que a lo largo de los últimos treinta años desarrollaron las áreas de la ciudad ocupadas por las familias con mayor poder adquisitivo. El hecho de que algunas favelas se localizasen en las proximidades de las áreas mejor dotadas de infraestructura y condiciones naturales permite que absorban una parte de esas externalidades y promueve una diferenciación inter-favelas.
Podemos decir que el medioambiente construido de la favela, y sus externalidades, se transforman a lo largo del tiempo a partir de los cambios en la favela propiamente dicha, pero también como reflejo de las transformaciones ocurridas en su entorno formal. La localización relativa de las favelas tanto en el mapa de externalidades de la ciudad, como en la jerarquía de cualificación de las favelas (relación de preferencias inter-favelas), se altera a lo largo del tiempo. Esa característica refleja de las favelas transforma la residencia de los
‘favelistas’ (como los activos inmobiliarios de la ciudad formal) en un "capital locacional" que se aprecia/devalúa en el tiempo. El mercado inmobiliario (informal) es el mecanismo que transforma los factores locacionales de la vivienda en favela en un capital locacional y permite que los residentes en favela entren en el juego especulativo de ganancias y pérdidas de propiedad-inmobiliaria promovido por las transformaciones de la estructura intra-urbana.
Las ciudades presentan cambios recurrentes en sus funcionalidades urbanas con reflejos inmediatos en el uso del suelo formal. Esas alteraciones en la funcionalidad de las áreas urbanas tienden a modificar las preferencias locacionales de los pobres.
La favela es también un territorio urbano que guarda fuertes lazos primarios de relación. Facilita la aparición de relaciones de intercambio que permite alimentar una verdadera "economía de solidaridad familiar" expandida. La decisión locacional permite el acceso a esa "economía de la solidaridad", pues su manifestación está predominantemente territorializada. en función de la "economía de solidaridad territorializada" en las favelas, la externalidad de vecindario adquiere una gran importancia en las estrategias de las familias pobres y, siendo una externalidad positiva, será probablemente valorada en la decisión sobre la movilidad residencial. La favela es el espacio de la cotidianeidad diurna de los padres (abuelos) y de la cotidianeidad nocturna de las tribus de funk, grupos de rap y otras formas de grupos de jóvenes cuyo factor de proximidad, proporcionado por la favela, es un fuerte elemento de cohesión del grupo. Esas dimensiones de una economía solidaria y de lazos de cohesión son externalidades territoriales positivas de la favela, por eso, cuando son apropiadas por el narcotráfico, se transforman en una externalidad negativa para las familias pobres con la consecuente devaluación de su capital locacional.
La "casa" es el principal objeto de inversión de las familias pobres urbanas. En el universo de la pobreza urbana, la relación tradicional entre la localización residencial y el lugar de trabajo (o ingreso eventual) continúa siendo uno de los elementos claves para explicar el mapa de distribución espacial de las residencias pobres. Pero, la segmentación espacial de las redes de servicios y de los equipamientos públicos introduce otra variable en la decisión locacional de las familias.

Notas sobre el mercado inmobiliario en las favelas de Río de Janeiro y las estrategias residenciales de los pobres

El agotamiento de la "frontera de expansión" territorial de las ocupaciones residenciales de los pobres urbanos en las grandes metrópolis nacionales redefine sus estrategias de vivienda y la forma de acceso a las favelas pasa a ser preponderantemente por la vía del mercado inmobiliario informal. El mercado inmobiliario en el interior de la favela es bastante diferenciado en función de las características topológicas del suelo y de la temporalidad del proceso de construcción. La entrada de familias con capacidad de adquirir, tiende a elevar los niveles de diferenciación socio-espacial en el interior de la favela. Podemos imaginar que los mismos efectos de jerarquización producidos por el funcionamiento del mercado inmobiliario formal en la jerarquización socio-espacial de los barrios podrán, a largo plazo, ser impulsados por el funcionamiento del mercado inmobiliario informal en las favelas. Lo que significa que paulatinamente, los factores de externalidad locacional, al reflejarse en los precios inmobiliarios, promoverían una aproximación de la jerarquización socio-espacial de las favelas con la estructura jerárquica de los barrios. Aquí podemos identificar un elemento importante en las estrategias familiares de las familias pobres y sus decisiones inter-generacionales, pues la opción de mantenimiento de una elección locacional residencial de las generaciones anteriores (acceso por ocupación) puede significar una mejora en la jerarquía socio-espacial. Esa elección locacional anterior constituye, como vimos antes, un "capital locacional" de las familias y estas pueden, al entrar en el mercado inmobiliario informal, hacerlo disponible en forma monetaria.
Siendo la vivienda el principal soporte de la estrategia de inversión familiar, es común
que la elección de los materiales de construcción muestre esa prioridad. Al contrario que en el mercado inmobiliario formal, donde una eventual decisión equivocada en la combinación de factores sería penalizada por el mercado (precio de venta sería inferior al coste), en el mercado inmobiliario de las favelas la sobreinversión en materiales pasa a ser una de las referencias en la formación de los precios y del modelo de construcción.
La introducción del análisis del mercado inmobiliario informal como una variable que articula las estrategias residenciales de los pobres urbanos y la apropiación de los beneficios/pérdidas de las políticas públicas, constituye un procedimiento de refinamiento en la evaluación de la trayectoria de la pobreza urbana y de la producción del medioambiente construido de las ciudades. En situaciones en que las familias viven en condiciones de pobreza y gran incertidumbre en relación con sus ingresos corrientes, la rigidez de la territorialidad de un conjunto habitacional, impone restricciones en las estrategias de inversión en el patrimonio residencial (lógica de auto-expansión del espacio de la casa) y/o utilizar el espacio de la vivienda como forma complementaria de renta. La perspectiva de invertir en la ampliación del espacio residencial está bloqueada en el conjunto habitacional con la imposibilidad de expansión física del inmueble. La única solución para volver a tener esa posibilidad es regresar al territorio más “plástico” de la favela. Es así como miembros de familias que habitan conjuntos residenciales, usualmente participan de las ocupaciones de áreas contiguas a los conjuntos. Esa característica de libertad de “derecho de construcción” en la favela es interesante pues nos permite sugerir que los precios del mercado inmobiliario en las favelas incorporan esa variable de “libertad urbanística”. La paradoja de los precios elevados en las favelas tendría una de sus explicaciones posibles en la monetarización de la libertad del derecho de construir vía la formación de los precios inmobiliarios.
La dinámica de funcionamiento y de formación de precios del mercado informal presenta una gran sofisticación cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones en investigación empírica y elaboración conceptual.