Mercado Inmobiliario Informal en la Ciudad de Bs As - Cravino

LAS VILLAS DE LA CIUDAD – CAP 3 MERCADO INMOBILIARIO INFORMAL EN LAS VILLAS DE LA CIUDAD – María Cristina Cravino – UNGS

La autora lo considera un mercado en desarrollo con una institucionalidad en construcción. El submercado de arriendos de piezas o departamentos lo ubica comenzando a mitad de la década del 90 producto de la densificación de las villas de todo el Area Metropolitana de Bs As. Se trata de una temática estudiada en Brasil (Abramo y Baltrusis) y México (Jimenez Huerta), pero muy poco en nuestro país (estudios sobre suelo formal de Nora Clichevsky y Juan Lombardo). El estudio afirma el concepto de Bourdieu de que el Estado es un actor central en la conformación del campo económico y en particular del de la vivienda. Lo indaga en su triple rol: productor o promotor del espacio urbano y vivienda, regulador (por medio del dictado de normativa) y regularizador ex post de situaciones fuera de norma.
En relación a los actores se propone no abordarlos en forma aislada sino en el marco del funcionamiento del mercado inmobiliario de la ciudad. Considera como Pretecceille y Rotman que en el consumo se manifiestan: 1) prácticas individuales, 2) prácticas socializadas y 3) prácticas de clase. Siguiendo a estos autores y a Topalov se puede tomar conciencia de la complejidad de las prácticas vinculadas al consumo del hábitat urbano.
Para una mejor comprensión del mercado informal propone considerar, asimismo, las dinámicas que encierra la producción de la ciudad informal (Topalov y Jaramillo). En relación a la ciudad formal destaca las relaciones de poder que les permiten a productores y bancos influir en las decisiones políticas que orientan las preferencias de los agentes. Funcionarios y empresarios mediante antagonismos o alianzas de intereses establecen los reglamentos que rigen la actividad inmobiliaria. Los consumidores están condicionados por las condiciones imperantes en el campo donde pueden intervenir. Cuestiona la visión neoclásica que desconoce la estructura de relaciones de poder y que considera que el mercado asegura la coordinación óptima de preferencias por medio del precio.
Describe el mercado inmobiliario informal como aquél donde los sujetos van conformando un hábito de prácticas económicas informales que se incorporan como reglas tácitas del funcionamiento de dicho mercado.

Comprendiendo el mercado inmobiliario informal
Estado de la cuestión
Según diversos actores entre los que se destaca Smolka (Lincoln Institute of Land Policy), la población que habita urbanizaciones informales (ocupando o arrendando suelo no urbanizado o mediante autoconstrucción, sin poseer títulos formales ni el pago de impuestos correspondientes) asciende a un 63% en Lima, 39% en Caracas y Río, 50% en San Salvador, 73% en Managua, entre 50% y 65% en área metropolitana de México, Bogotá 59%, San Pablo 22% y 50% en Quito.
Una discusión importante es la que relaciona informalidad, pobreza y formación de precios. Smolka destaca que no toda informalidad puede ser explicada por la pobreza, que cundo ambas coinciden, generalmente es un segmento de alta rentabilidad y que la informalidad en la tenencia de la vivienda produce y acentúa pobreza por medio de un círculo vicioso. Advierte así mismo sobre los planes de regularización que pueden elevar los precios y retroalimentar la irregularidad. Asimismo destaca que el incumplimiento de las leyes sobre regulación de urbanización y edificabilidad está presente en gran número de urbanizaciones para elites como los barrios cerrados en Argentina.

Hacia una definición de Mercado Inmobiliario Informal
La definición adoptada del concepto de mercado inmobiliario informal es la de: transacciones inmobiliarias mercantilizadas (es decir monetizadas), que no están ajustadas a las normas legales y urbanas vigentes, que no se convienen estrictamente a la lógica económica de la comercialización de inmuebles formal y cuyos actores interactúan por fuera de las regulaciones económicas legales y constituyen un entramado diferente al del mercado formal.
Las transacciones pueden ser de palabra o con documentos no perfectos, fuera de la regulación estatal, del sistema impositivo y que, al basarse en la posesión y no en la propiedad, no pueden ser herramientas de garantía.
El aspecto económico excede el carácter de ganancia tradicional. Expresa lo que la autora denomina renta social.
No se ajustan a las normas de suelo urbano ni a los códigos como el de edificación. Son objeto de una fuerte transformación dinámica que dista de la estabilidad constructiva de los inmuebles del mercado formal. Suelen carecer de infraestructura de servicios públicos, o contar con ella parcialmente o bajo deficitarias condiciones de calidad.
Si bien pueden existir agentes inmobiliarios informales en las transacciones intervienen en forma relevantes las redes sociales o los contactos personales y las condiciones pactadas son flexibles. Sólo quedan incluidas en esta categoría las transacciones monetizadas, de hecho, donde ambas partes consienten en conocimiento de que no cuentan con títulos de propiedad de la tierra.

El Mercado Inmobiliario Informal en las Villas de la Ciudad
La aparición de la compra-venta y del alquiler de viviendas en urbanizaciones informales parece responder a tres cuestiones simultáneas: 1)Falta de tierra disponible para ocupar asociado a que hallarse en un barrio consolidado, suele ser una mejor opción, que desarrollar un nuevo asentamiento ampliando la frontera urbana en la periferia; 2) la movilidad residencial, haciendo efectivo un derecho sobre la ocupación existente (lo que Abramo denomina anticipaciones ) asociado a su gran flexibilidad, como producto, precio y forma de transacción. En la Ciudad de Bs As el agotamiento de la oferta derivó en el alquiler de cuartos, constituyendo mejor opción que el alquiler en los hoteles/pensiones tradicionales, favoreciendo la densificación y construcción en altura; 3) el empobrecimiento de los sectores populares, a los altos niveles de desocupación en la década del 90 se le sumó la profunda crisis de los años 2001/2002. Bajo estas condiciones se fue institucionalizando este submercado que, además de las condiciones de oferta y demanda tradicionales está mediado por relaciones sociales. Para Harvey (1997) la propiedad en las ciudades capitalistas condiciona una organización espacial donde cada territorio tiende a contener relaciones homogéneas (segregación espacial) con situaciones diferenciadas de poder que llevan a sus habitantes a organizarse y ejercer presión para defender o aumentar sus derechos de propiedad con relación a los demás. Es allí donde el Estado debe intervenir para evitar excesiva polarización y mayor despojo a los pobres. Esto conlleva, según el mismo autor a que el sistema urbano exprese una distribución geográfica de recursos creados, de gran importancia económica, social, psicológica y simbólica, que impactan sobre el ingreso real de los individuos, los que se organizan para defender o expandir dicho ingreso (mecanismos ocultos de distribución).
Quines residen en las villas se mueven en los límites del campo de juego del capitalismo urbano (Bourdieu, 2001), sus prácticas basadas en lógicas de necesidad tienden a correr la frontera de lo permitido. De modo que el Estado como su interlocutor, actúa ex-post, legitimando o no dicho corrimiento.

Inmuebles, Espacio y Transacciones en el Espacio Barrial
La población en villas se encuentra en constante incremento, por crecimiento demográfico, por procesos migratorios interiores y de países limítrofes y por movilidad intra-urbana, lo que hace relevante su análisis a partir de las trayectorias de vida de sus habitantes. En la villa 1/11/14 predominan los bolivianos, con fuerte presencia de paraguayos y peruanos, en la Villa 21/24 predominan los paraguayos, en otras como la 31 y 31bis predominan los migrantes internos. La autora considera que el 50% aproximadamente de la población en villas corresponden a migrantes de países limítrofes. El acceso para algunos no implicó pagos, para otros sí. Los barrios se consolidaron a partir de infraestructuras provistas por el Gobierno de la Ciudad. Comedores, centro de salud, escuelas, organizaciones sociales y religiosas constituyen sus redes sociales.

Algunas Características de las Viviendas de las Villas de la Ciudad de Bs As, que son Objeto de Intercambio en el Mercado Inmobiliario Informal
La característica de las viviendas es la heterogeneidad y el denominador común la precariedad. Las viviendas correspondientes al conurbano tienen, en promedio, menor calidad constructiva y mayor antigüedad. La mayoría denuncia más de una vivienda en cada “lote” y más de un 10% destina una parte de la vivienda a una tarea reproductiva de tipo económica o comunitaria. Un 70% responde no contar con un ambiente denominado “comedor” de uso exclusivo. La relación de densidad: 4,8 personas promedio por vivienda y la cantidad de dormitorios: 66,7% un solo cuarto, 25% dos cuartos, 8,4% entre tres y cuatro cuartos, es demostrativa del grado de hacinamiento. El 87,3% de los inquilinos viven en un solo ambiente en las villas de Capital, y un 72,2% en las de provincia. Un 65,4% de inquilinos comparte baño en Capital y sólo un 32,3% en provincia.

Funcionamiento y Actores del Mercado Inmobiliario Informal
Hasta mediados de los años 90 la modalidad dominante de acceso a las villas era la ocupación seguida de autoconstrucción. Es cada vez más relevante el acceso por vía honerosa. Ambas formas coexisten hoy. Las formas de transacción más cercanas a las del mercado formal se centran en el submercado de alquiler y las formas más cercanas a las redes de reciprocidad se centran en la compra-venta. El Estado permitió y en muchos casos alentó las formas de ocupación directa de espacios en las villas que luego dieron lugar a formas mercantilizadas.
Un detalle de las formas no mercantilizadas de acceso más frecuentes, son: 1) tomando un lote y autoconstruyendo; 2) construyendo detrás o sobre la vivienda de algún pariente; 3) Compartiendo la vivienda de algún pariente o amigo; 4) viviendo en casas prestadas, sin mediar pago; 5) ocupando una vivienda deshabitada; 5) en unidades bajo posesión del Gobierno. Las formas mercantilizadas son básicamente dos: 1) compra-venta, 2) alquiler.

Compra y Venta de Viviendas y Lotes
La vivienda es la mayor inversión que realizan las unidades domésticas y tiene un impacto directo sobre la calidad de vida de las familias.
Los productos son altamente heterogéneos así como los precios solicitados. Hay zonas detectadas a través de las entrevistas con más bajo valor inmobiliario: las inseguras, inundables o cerca de basurales o arroyos. Las de mayor valor son las ubicadas sobre calles o avenidas, bordes o sitios de gran circulación de personas. Las fluctuaciones en el nivel de las transacciones tienen que ver con la coyuntura económica macroeconómica. No existen intermediarios en la compra y venta. Sólo unos pocos llegan al barrio sin contactos previos. La mayoría le compra a un conocido. Las relaciones económicas se insertan sobre redes de relaciones previas. Los préstamos entre parientes parecen estrecharse. Cada vez se utiliza más realizar un documento por la transacción. En un 23% de los casos firmó un testigo. Es decir que en la compra/venta hay una mimetización con las prácticas del mercado formal. El que paga se considera a sí mismo propietario, lo que De Sousa Santos denomina “juridicidad alternativa”. El pagar “legitima o legaliza”. Los propietarios informales tienen más derechos que los inquilinos informales. Hay cierta flexibilidad en la forma de pago. El 42% de quienes admitieron haber comprado manifestó que buscó dentro del barrio, sólo 1,4% buscó en otros barrios. El tiempo insumido en la búsqueda es muy corto. Lo expuesto fue que 51,4% manifestó que no buscó, 45,9% menos de un mes, 22,7% menos de dos meses. Todos manifestaban escaso conocimiento de los precios vigentes en el mercado inmobiliario formal o en otras villas.
En relación al origen de los recursos empleados en la compra: 83,8% declaró ahorros, 13,5 % préstamos de parientes o amigos. Los relatos extraídos de las entrevistas permiten inferir que igual que en el mercado formal en estas transacciones el vendedor extrae del comprador toda la demanda excedente.
La vivienda siempre está en construcción: un 79,7% respondió que realizó arreglos en la casa, de ellos un 78,4% amplió la vivienda y el 21,6% restante la mejoró.
La localización residencial es uno de los elementos más importantes en el universo familiar de las familias pobres. Tres factores locacionales influyen en la decisión residencial: accesibilidad, vecindario, estilo de vida. Responden a condiciones topológicas, clasificación social y organización social, respectivamente. El acceso diferenciado a empleo, renta, servicios, comercio, transporte, jerarquizan la localización, según Abramo (2003). Para ese autor, el hecho de que algunas favelas se localizasen en las proximidades de las áreas mejor dotadas de la ciudad permite que absorban una parte de esas externalidades y las diferencia entre las restantes favelas de modo que la diferenciación entre favelas refleja la dinámica de la jerarquía locacional de la ciudad formal. (Este párrafo describe la situación de villas como la 31 y 31 bis, la Rodrigo Bueno, etc). A esta diferenciación la denomina pasiva respecto de la diferenciación activa que es producto de intervenciones urbanísticas del estado y acciones de automejora a cargo de sus habitantes. Es decir que el capital locacional existe tanto en la ciudad formal como en la informal. Las familias de los barrios carenciados incorporan este capital en sus cálculos estratégicos intertemporales. También en el mercado informal ganar en accesibilidad significa perder en espacio y comodidades. Todo esto se incorpora a un juego especulativo de ganacias y pérdidas de propiedad inmobiliaria vigente en el mercado informal, promovido por las transformaciones de la estructura urbana. Esta definición de Abramo es acordado sólo parcialmente por Cristina Cravero quien cree que lo dominante en las decisiones de la familia pobre es el concepto de necesidad. Asimismo Abramo (2003) destaca la existencia de una economía de la solidaridad derivada de las redes de ayuda existentes en cada barrio pobre, como otro factor que condiciona las decisiones de movilidad de estas familias y acentúan las decisiones de movilidad intrafavela Por otra parte externalidades positivas pueden transformarse en negativas cuando el narcotráfico se nutre de las redes, que dejan de ser de solidaridad.
Para Abramo, claramente, el mercado informal de las favelas está constituido por submercados que son cada barrio en particular donde un aspecto dominante son las redes sociales existentes y la información que circula a través de ellas.
En las encuestas realizadas por Cristina Cravino, el 70,3% tuvo en cuenta la localización para escoger su lugar de vivienda, o como lo denomina Abramo: el capital locacional: Como mínimo el cirujeo, los desechos de barriadas de clases medias o altas próximas, acopiadores a quienes venderles en la misma villa, talleres de costura por cuenta propia o como maquila, participar de las ferias, vender comida, producciones propias y servicios. El oficio más extendido entre los varones de las villas es el de la construcción lo que impulsa la creación de cooperativas de trabajo. Otra ventaja es la de acceder a través de las redes sociales a planes de asistencia social.
El 80% de los que estudian lo hacen en establecimientos existentes en el barrio o sus alrededores. El 48,2% de los encuestados en Capital Federal forma parte de una familia nuclear completa. En la provincia de Bs. As., los que pertenecen a familias de tipo nuclear completa se eleva al 56,2%. Las redes familiares y de vecinos son un soporte fundamental para los pobladores de las villas (redes de reciprocidad las denomina Lomnitz). En las villas se entabla una fuerte sociabilidad entre pares por lugar de origen o por nivel socio-económico. El 85,5% de los encuestados concurre a un centro religioso en el barrio. Sólo el 20,8% manifestó formar parte de una organización barrial y un 4,2% de una organización política. Los jóvenes son una de las mayores preocupaciones de los adultos de las villas, junto a la cuestión del empleo y la vivienda y ello se corresponde con la inexistencia de políticas estatales claras para el sector. Sólo un 36,9% manifestó recibir ayuda estatal contra la imagen generalizada que existe. 30% asisten a comedores escolares y 22% a comedores comunitarios.
Al momento de la encuesta las políticas sociales asistenciales ofrecían mayor cobertura en Ciudad de Bs As que en el gran Bs As lo que explica el interés detectado en mudarse.

Motivos De Venta:
Cuando la autora consultó sobre el motivo de venta el 29,7%, la mayor proporción, respondió no saberlo, el 20,3% para comprar otra casa, el 18,9% otro motivo expresa situaciones muy diversas, pero que resultaron en venta, el 17,6% para volver a su lugar de origen. Sólo 4,1 % reconoce el motivo “hacer negocio”. Pero el 55% englobado en respuestas elusivas, más casos diversos, más el concepto de negocio, es significativo y da una idea de respuestas que puedan resultar contradictorias con el hecho de que lo único legítimo, en esos barrios, son las acciones motivadas en la necesidad.
Cómo Fijan el Precio los Vendedores:
Las organizaciones sociales parecen estar fuera del mercado informal y no son consultadas para fijar los precios que, en general, tienen que ver con el valor asignado a los materiales puestos en ella. Una indicación del dinamismo del mercado está dado porque la mayoría de los entrevistados manifestó no ser el primer dueño y tener algún tipo de documentación respaldatoria. En relación a los precios declarados la autora encontró gran dispersión y fuertes diferencias entre los precios de las transacciones declaradas y los vigentes en el mercado formal. Del mismo modo encontró fuerte diferencia entre el valor de las transacciones concretadas y los valores solicitados en las ofertas pendientes de concreción.

Alquileres:
El crecimiento poblacional en las villas de la ciudad fue de más del 100% entre 1991 y 2001 ejerciendo una gran presión de demanda que llevó en algunos períodos hasta alquilar por cama en lugar de por cuarto. Es el submercado más asociado a la lógica capitalista. En la villa 31 y 31bis ya al momento de la encuesta (2005) se declara la existencia de construcción para alquilar. Las redes de alquileres funcionan por nacionalidad. Inquilinos y propietarios son de la misma nacionalidad.
Tradicionalmente el alquiler de un cuarto fue la salida que encontraron los inmigrantes europeos cuando llegaron a Bs. As. tal cual sucedió en muchas ciudades latinoamericanas. Con este fin surgieron los conventillos. Los loteos facilitaron el acceso masivo al suelo urbano, por parte de los migrantes, en la periferia del área metropolitana. Los herederos de los conventillos en la topología urbana fueron el inquilinato y los hoteles-pensión, forma de alquiler para los que carecían de empleo formal, ingreso estable, garantía o documentos. Los continuadores de esta modalidad son los alquileres en las villas donde los precios son más bajos que en las pensiones y que en el mercado formal. En su encuesta del 2005 la autora encontró una variación entre $60 (equivalente a U$S 20) por una pieza estrecha con baño compartido y $180 (eq. U$S60) por pieza con baño propio y cocina separada. Los precios varían según la ubicación sobre calles de acceso o no. Un elemento que se resalta es la homogeneidad de los precios encontrados. En la villa no se paga electricidad como en los hoteles pensión y hay más flexibilidad. Los alquileres de más de un cuarto o departamentos son poco habituales en la ciudad y más comunes en el conurbano.
La estrategia habitacional suele ser comenzar por un allegamiento a través de parientes, luego alquilar cuando se obtiene un ingreso mensual, y finalmente comprar una vivienda que se mejora paulatinamente, en la medida que logra ahorrar. La compra en el mismo barrio suele ser su opción más posible y si accede a una departamento de la CMV es una opción social ascendente. La autora estima entre un 15% y un 25% la proporción de inquilinos sobre el total de habitantes en villas como la 1/11/14 y la 15 muy densas y sin terrenos vacantes. Los alquileres responden a situaciones reproductivas (sólo poseen un cuarto) o de negocio, según el caso. Para alquilar es mayoritaria la relación cara a cara (pariente, conocido o a través de un pariente o conocido), el contrato es verbal, indefinido, incluye los servicios, y generalmente el pago es de periodicidad mensual. La mayoría buscó en el barrio donde se aloja, sólo un 6,3% buscó en otro barrio. Un 64,6% respondió que tuvo en cuenta la ciudad y el barrio al momento de elegir. Hay una discriminación o estigmatización contra los inquilinos quienes acceden al ocultamiento por temor a ser desalojados. Los locadores lo hacen para que los funcionarios no puedan calcularles los ingresos y excluirlos de los planes oficiales. Como señalan Elías y Scotson (2000) “parece ser una constante universal encontrar en las comunidades establecidos y outsiders, con tabúes establecidos para reproducir el control social de los primeros sobre los segundos”.
Rastreando las Lógicas del Mercado Inmobiliario Informal en las Villas de la Ciudad:
La autora define diferentes lógicas en las transacciones: a) Lógica de la ganancia, lo encuentra sólo en las transacciones de alquiler de cuartos donde se busca ganancia para reinvertir. El que no puede pagar se debe ir. b) Lógica mercantil, que se haya en las operaciones de compra-venta de viviendas hechas originalmente para uso. c) Lógica de la reciprocidad, cuando en la operación inmobiliaria influye la pertenencia a redes de relación, parentesco o religión. d) Lógica de la necesidad, cuando se alquila para tener un ingreso de sobrevivencia o se vende por necesidad. e) La mercantilización de las relaciones de reciprocidad, cuando el mercado o la mercantilización afectan las relaciones entre parientes o paisanos.
La vivienda no es solamente un lugar de albergue, sino que además de connotar estatus al grupo y permitir el uso de las externalidades del lugar donde se vive (a veces también el lugar donde se trabaja) es en sí misma una forma de ahorro. Por ello aún que su motivación central sea como valor de uso, está presente su condición de valor de cambio. Lo que encontramos en las urbanizaciones informales son productos autogestionados por sus usuarios, los que potencialmente (pero no necesariamente) pueden ser convertidos en mercaderías. Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía para el submercado del arriendo impregnada de lógica de la ganancia.
Los mercados inmobiliarios formal e informal funcionan como dos circuitos paralelos y complementarios.