Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social en Bagkok y Jakarta

Análisis de la investigación denominada: La Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social: Un Estudio Comparado de Bangkok con Jakarta. Realizado por Randall Crane y Amrita Daniere, Enero/Febrero 1997

Resumen; Tanto los gobiernos centrales como locales y sus acreedores están crecientemente interesados en el recupero del costo de prestación de los servicios públicos. Estas estrategias tienen dos objetivos: ingresos crecientes y mejor correlación para los consumidores entre los beneficios recibidos y el monto de sus boletas a pagar. Este trabajo estima un modelo de precios hedónicos a partir de contrastar datos de hogares pertenecientes a barrios precarios de dos mega ciudades de Asia que proveen información comparable acerca de cómo los pobres valoran la existencia y el acceso a infraestructuras ambientales de carácter básico. El resultado sugiere que los precios de las viviendas precarias reflejan efectivamente el acceso diferencial a los servicios públicos y que una estimación grosera de dicho valor puede ser obtenida en forma útil y económica con el propósito de favorecer una acción planificada.

Introducción: Una aproximación para estimar el valor que el acceso a un servicio tiene para un usuario, se puede obtener a partir del mercado inmobiliario. Los estudios focalizan en el análisis de la demanda a partir de atributos. La escasez de datos comparables, dificultades metodológicas para estimar la propensión a pagar por los distintos atributos y problemas de estimación estadística han devenido en un gran desconocimiento acerca de cuáles son las infraestructuras más importante, desde el punto de vista de los residentes, para mejorar las condiciones habitacionales de los barrios precarios. Por ello, este tipo de señales de mercado, han sido escasamente utilizados para obtener financiamiento con ese fin, lo que es grave en los países subdesarrollados donde los sectores humildes tienen grandes carencias de acceso al agua potable, a infraestructura sanitaria y a la electricidad.
Este trabajo recogió información de hogares carenciados correspondientes a dos metrópolis asiáticas (Bangkok y Jakarta) para estimar la demanda implícita de ciertas características de dichas viviendas. Utiliza dicha información para valorizar ciertos servicios ambientales básicos y finalmente reflexiona sobre las condiciones institucionales que permitirían recuperar los costos de realizar inversiones urbanas en barrios precarios de ciudades asiáticas.
Este estudio destaca que los estudios más relevantes sobre vivienda urbana en los países en desarrollo generalmente aplican el modelo de precios hedónicos para estimar la propensión a pagar por determinadas características de dichas viviendas. Enumera gran número de antecedentes.
La innovación de este trabajo reside en que compara, a través del modelo de precios hedónicos, dos ejemplos de grandes urbes de población pobre en Asia que han experimentado un rápido crecimiento económico con gran deterioro ambiental simultáneo. Es un modelo en dos pasos que permite estimar la voluntad de pago de los pobres para obtener servicios básicos.

Análisis del Mercado Inmobiliario en Bangkok y Jakarta:

Bangkok: pasó de 5,7millones de habitantes en 1980 a 10,8 millones en 1990, con gran expansión del área física urbanizada tanto en la densidad del área central como en la extensión de la suburbana. Pasó de 585.000 viviendas en 1974 a más de 1.315.000 en 1988. Los desarrolladores inmobiliarios explican el 25% de dicho crecimiento impulsando una gran expansión de la industria privada y del mercado formal de viviendas, de modo más dinámico que el mercado informal de tierra y vivienda. Aún las viviendas económicas de menos de U$S 10.000.- cuentan con transporte público, agua potable, electricidad y telefonía. El percentil correspondiente al 20% más pobre de la población no accede al mercado formal y habita los 1.400 barrios precarios (villas de emergencia) del Gran Bangkok que albergan aprox. 300.000 familias equivalentes a 1.7 millones de personas, carentes de agua potable, servicios sanitarios e instalaciones de electricidad seguras. A ello debe adicionarse la precariedad de su tenencia ya que entre el 30% y 60% son ocupantes ilegales lo que los desestimula a invertir en mejoras.
Hay gran diferencia entre la calidad y el acceso a infraestructuras de las viviendas del mercado formal y las del informal.

Jakarta: 9.6 millones de habitantes en 1992, con precios del suelo que crecieron significativamente presionados por el crecimiento económico y poblacional, a una tasa del 5% anual en el CBD y hasta 18% anual en la periferia. Esto llevó a que el promedio habitacional en esta área metropolitana es de menor calidad que en el resto de Indonesia. Particularmente por las condiciones de contaminación del agua que obligan a un tercio de la población a adquirir agua potable a vendedores ambulantes (es la provisión de agua más cara del país), pero también por la baja calidad en todos los servicios básicos.
Hay poca diferencia entre las condiciones constructivas y de acceso a infraestructuras de las viviendas del mercado formal y del informal.

En ambos casos los autores consideran que se trata de mercados de vivienda dinámicos con actores que conocen los precios y realizan permanentes transacciones por lo que un modelo de precios hedónicos que supone equilibrios de oferta y demanda son apropiados para el análisis propuesto y capaces de brindar información valiosa sobre precios de mercado de vivienda y propensión a pagar.

Especificaciones del Modelo y Estimaciones: (Método Rosen de aproximación en dos etapas) El modelo asume que cada hogar consume un vector de atributos de la vivienda en que se puede descomponer la misma (Z)
Z= (Z1, Z2, …, Zn,)
La función de Utilidad de cada hogar es:
U= U(X, Z1, Z2, …, Zn) (1),
maximizada para una restricción presupuestaria expresada por:
Y=X+P(Z) (2) donde:
X es una canasta de consumo de los hogares, Z el vector de atributos de las viviendas, Y es una medida de los ingresos y P(Z) es la función de precios hedónicos no lineal.

El primer paso de este modelo de estimación consiste en especificar la función de precios hedónicos. Se calcula por regresión. La derivada parcial de cada característica respecto de la función representa la voluntad de pago de cada hogar por un incremento marginal de ese atributo. Así se obtiene un set de precios marginales implícitos.

El segundo paso consiste en estimar la función de demanda de cada atributo:
Zj= f(Y, Pj, Ps, T), donde Zj es la cantidad consumida de ese atributo, Pj es su precio, PS es el precio de un vector de atributos complementarios y sustitutos, Y: el ingreso, T es un vector de variables que determinan preferencias.
Todos los antecedentes de este tipo de estudios asumen que la oferta de vivienda en relación a cada atributo es elástica con relación al precio.
Existen dos problemas asociados a esta metodología del Modelo Rosen de Dos Pasos: 1) posible existencia de sesgo; 2) identificación de los parámetros estructurales.
La posible existencia de sesgo deriva del supuesto de no linealidad de la función hedónica. Como la derivada de la función varía a lo largo de la misma, del mismo modo varían los precios marginales. En consecuencia, el precio marginal pagado por un consumidor es simultáneamente determinado por la elección de la cantidad consumida de dicho parámetro, es por ello que algunos autores consideran que los Mínimos Cuadrados producirán sesgos e inconsistencias en la estimación de los parámetros.
Para corregir el sesgo se reemplazan los precios marginales por variables instrumentales calculadas a partir de la regresión de los precios implícitos sobre un grupo de variables no correlacionadas con el término de error. Específicamente, se usa el ingreso corriente de los hogares, los ingresos fijos y la dimensión de la familia.
El segundo problema grave es el de la identificación de los parámetros estructurales, lo destacan Brown y Rosen (1982) y autores posteriores. Como los precios hedónicos identificados para un mercado particular, en un momento dado, representan exclusivamente un ejemplo de precios implícitos, para estimar las funciones de demanda de casas o la de oferta, se necesita más de una serie de precios implícitos. Los precios marginales de los atributos de las casas son funciones resueltas para un conjunto de atributos, es decir que no contienen información más allá de ese conjunto observado. Los consumidores marginales definen el mercado porque el precio observado es el más alto ofrecido entre todos los potenciales consumidores en equilibrio.
Para atender el problema de identificación se sigue a Quigley (1982). La ecuación estimada tiene forma doblemente logarítmica, donde todos los atributos, excepto los expresados en variables dummy, están en forma logarítmica:
ln(Pj) = b0+bj ln Zj (4)
Derivando se obtienen los precios implícitos marginales para cada hogar, es decir cómo varía el precio de la vivienda cuando cambia la cantidad de un atributo según sea esta una variable continua(5a) o Dummy(5b):
Pzi= ∂Pi/∂Zi = bj(Pi/Zi) (5ª) Para variables continuas en forma logaritmica
Pzi= ∂Pi/∂Zi = ( ebj -1) Pi (5b) Para variables Dummy

Demostración (propia):
ln(Pj) = b0+bj ln Zi, → Pj=eb0+ bj ln Zi = eb0 Zi bj→∂Pi/∂Zi= eb0 bj Zi bj-1
=eb0 Zibj bj /Zi = bj ( Pj /Zi ) (5a)
ln(Pi)=b0+bj ln Zj + bD ZD donde ZD sólo puede ser =0 o =1 y Zj es una variable continua
Pzi=∂ Pi/∂ Zj= eb0 Zjbj ebD ZD; si ZD =1 → Pi = eb0 Zjbj ebD (1)
si ZD= 0 → Pi = eb0 Zjbj (2)
→ ∆ Pi / ∆ ZD = (1) – (2) = Pi ( ebD – 1) (5b)

Los Datos: provienen de 500 encuestas realizadas por los autores en 1993. El intento original se planteaba estimar la voluntad de pago por agua y cloacas entre los pobres. Adicionalmente se les requirió información sobre precio de las unidades, distintos atributos, y condiciones socio demográficas según su submercado: el de los propietarios, inquilinos y ocupantes. La elección de barrios, calles y unidades a encuestar fue aleatoria. La encuesta fue realizada por una ONG en Jakarta y una Universidad en Bangkok. En Jakarta se trabajó sobre dos distritos censales donde el acceso al agua potable y cloacas es especialmente difícil, recayendo sobre población generalmente perteneciente a los dos deciles más pobres, población para la cual es válido generalizar las conclusiones obtenidas. De las 500 encuestas : 345 eran propietarios, 128, inquilinos, y 27 sin clasificar. En Bangkok las encuestas se hicieron sobre población en villas, atento la proporcionalidad aplicada sus resultados podrían ser extensivos a toda la población de villas del área metropolitana. De las 507 encuestas 88 eran propietarios, 142 inquilinos y 256 ocupantes.
Para calcular el precio de las viviendas se optó por dos alternativas: para inquilinos el precio de los alquileres pagados, neto de servicios públicos. Para propietarios y ocupantes el valor mensual que ellos le asignaban a su vivienda. El valor asignado por los propietarios es de 3 a 4 veces superior al de inquilinos y ocupantes.
Las variables utilizadas se agruparon en tres tipos: a) estructurales (dimensiones, nro. de cuartos, etc); b) disponibilidad de los servicios públicos; c) variables de control barriales (accesibilidad, tiempo de traslado al trabajo, tenencia, etc). Si bien se hizo un gran esfuerzo por encontrar especificaciones comparables, las diferencias entre las ciudades hicieron que el resultado pueda ser definido por los autores como la aplicación de un mismo modelo a cinco diferentes localizaciones de hogares pobres en dos ciudades comparables pero diferentes.

Resultados Empíricos:.
Table 5. Hedonic regressio n coef® cients for housing attribute s (depend ent variable : log of annual rent or
annualis ed property value)
Bangkok Jakarta
Housing attribut e Owners Renters Squatters Owners Renters
Constan t 4.478* 5.605* 2.268* 8.080* 9.348*
Structura l features
(Log of) lot size 0.151 - 0.075 0.571* 0.419* 0.196*
(Log of) number of rooms - 0.441 0.277 0.257 1 0.426* 0.117
Floors 0.458* - 0.183 0.333* 0.278 0.143
Single - 0.417 - 0.159 0.004 0.192 - 0.198
House amenities
Piped water 0.857* 1.510* 0.461 0.597 Ð
Pump 0.408 2.420* 0.574 1 0.280 0.102
Septic tank 0.699 0.374 0.369* 0.102 - 0.050
In-house toilet Ð Ð Ð 0.618 0.286*
Number of toilets 0.337 1 0.357 0.238
Sink - 0.461* - 0.114 - 0.152 0.527 1 0.214
Well - 0.733 1 Ð - 2.620* 0.040 0.425*
Trash - 0.344 - 0.359 1 0.055 - 0.120 0.050
Electric meter 1.810* - 0.126 0.980* - 0.116 0.052
Local amenities
Hydrant Ð Ð Ð 0.286 - 0.332*
Number of hydrant s Ð Ð Ð 0.289 - 0.057
`Slum’ 0.773 0.070 - 0.401* 0.381 - 0.306
Time to work - 0.002 0.001 0.002 - 0.004 - 0.002
Building tenure - 0.011 - 0.005 0.001 0.016* - 0.030*
Car 0.478 1 0.088 - 0.069 - 0.322 0.163
n 74 127 212 81 109
F 4.28 1.47 7.68 4.65 3.99
R2 0.55 0.17 0.39 0.57 0.43
*Signi® cant at the 0.05 level.
1 Signi® cant at the 0.10 level.


Los resultados obtenidos para las ecuaciones de precios hedónicos, dan un R2 ajustado aceptable para explicar el 40% de la variación en los precios mensuales de los alquileres, coherente con los antecedentes de la literatura y el signo de los parámetros es el previsible. En Bangkok, la ecuación más débil resultó la de los inquilinos, pero aún así la existencia de agua potable en la vivienda, o bomba de agua y recolección de residuos resultaron significativamente asociadas al precio del alquiler. En Jakarta la dimensión, existencia de baño y pozo ciego o cloacas están positivamente correlacionadas con el precio de los alquileres, mientras que el uso de camiones hidrantes reduce el alquiler como indicio de la inexistencia de agua potable en el barrio.

Precios Implícitos Marginales:
Table 6. Marginal implicit prices estimated using instrumental variable s (US$)
Bangkok Jakarta
Housing attribut e Owners Renters Squatters Owners Renters
Structura l features
Lot size $ 0.66 $ - 0.24 $ 1.14* 0.16* 0.17*
Rooms - 31.35 9.68 6.70 1 3.35* 1.31
Floors 77.94* - 10.49 20.05* 6.41 2.16
Single - 57.93 - 62.77 - 58.23 4.88 - 2.70
House amenities
Piped water 230.66* 203.75* 35.23 18.79 Ð
Pump 85.71 588.49* 46.71 1 7.44 1.61
Septic tank 171.88 26.32 26.83* 2.50 2 0.73
In-house toilet Ð Ð Ð 19.68 4.99*
Number of toilets 57.25 1 20.75 14.33 Ð Ð
Sink - 62.80* - 68.07 -2 63.15 15.98 1 3.61
Well - 88.32 1 Ð - 88.78* 0.94 7.99*
Trash - 49.53 - 17.71 1 3.41 - 2.60 0.77
Electric meter 868.65* - 6.90 99.12* - 2.51 0.81
Local amenities
Hydrant Ð Ð Ð 7.61 - 4.26*
Number of hydrant s Ð Ð Ð 7.73 - 0.83
`Slum’ 198.38 3.23 - 19.87* 10.70 - 3.97
Time to work - 0.35 0.04 0.12 - 0.10 - 0.04
Building tenure - 1.82 - 0.31 0.09 0.37* - 0.45*
Car 104.17 1 4.71 - 4.00 - 6.34 2.66
*Signi® cant at the 0.05 level.
1 Signi® cant at the 0.10 level

Los precios implícitos obtenidos representan sólo el promedio y no la totalidad del universo de las condiciones de las viviendas, pero aún así resultan muy interesantes. Mientras los hogares de ambas ciudades valoran las infraestructuras ambientales , los de bajos ingresos en Bangkok podrían asignar más recursos, en términos relativos, para mejorar su acceso al agua y a instalaciones sanitarias que los residentes de Jakarta.

Implicancias y debates
Una tendencia manifiesta en la planificación de infraestructura y gestión ambiental, en los países en desarrollo, pasa por alejarse de la mirada de la oferta hacia una mayor atención sobre los usuarios. No es sólo conocer su deseo y uso efectivo sino también, lo que están dispuestos a pagar por ello. Para el propósito de la planificación es útil saber si la potencial cobranza es adecuada para apalancar el financiamiento. Esto es especialmente posible en obras de abastecimiento de agua, donde la voluntad de pago de las poblaciones pobres urbanas permite financiar mucho y hasta todo el costo de la obra. No se desea ver a la población pobre como una nueva fuente de recursos sino ofrecer un mayor número de instrumentos para mejorar las condiciones de vida de la misma. Generalmente el sistema de agua es subsidiado hacia los más pobres que no pueden pagar las tarifas medias y lo importante, entonces, del resultado de este tipo de estudios es cómo deberían orientarse dichos subsidios. Si la valoración por el acceso al agua es superior a otras posibles ayudas del gobierno, como la construcción de una nueva habitación, el impacto de la ayuda puede valorizarse más.
A partir de este estudio se puede apreciar cómo los residentes y ocupantes de barrios precarios (villas) en las metrópolis asiáticas, valoran el acceso a servicios públicos básicos mucho más de lo que uno inferiría de la situación en las urbes de los países desarrollados. Sin embargo el nivel varía para cada caso, que debe ser estudiado de modo específico. Aún los más pobres pueden contribuir al financiamiento de las infraestructuras de acceso al agua potable y a las redes sanitarias si se les ofrece distintas alternativas (en la Argentina hay muchos casos de aporte de trabajo comunitario para concretar las instalaciones). Se debe reconocer que en muchos casos esos pagos generarían ahorros respecto de lo que se gasta en la compra actual a intermediarios o en el mercado informal. (Otro caso en Argentina es el ahorro entre el consumo de garrafas de gas respecto del gasto de amortización de las instalaciones más la tarifa por gas domiciliario).