Ecuación de Precios Hedónicos

Ln Alquiler= β0 + β1 Localización Intervilla + β2 Localización Intravilla + β3 Ln Hacinamiento + β4 Calidad Constructiva1 + β5 Calidad Constructiva2 + β6 Calidad Constructiva3 + β7 Baño Individual + β8 Cocina Individual + β9 Agua de Red + β10 Ln Antigüedad Locativa + β11 Costo Electricidad + µ

Donde: i) Los betas son los parámetros a estimar a través de una regresión lineal por mínimos cuadrados, ii) la localización intervilla es una variable dicotómica que vale 1 si el encuestado eligió esa villa y vale 0 si le resultaba indistinto cualquiera, iii) la localización intravilla es una variable dicotómica que vale 1 si la vivienda del encuestado está sobre una avenida o acceso a la villa y vale 0 si está sobre una calle interior o un pasillo, iv) el hacinamiento es una variable continua que resulta del cociente entre metros cuadrados que ocupa la vivienda y cantidad de habitantes, v) La calidad constructiva está estimada por tres variables dicotómicas asociadas a la calidad de pisos, paredes y techo de cada unidad, respectivamente, vi) el baño individual es una variable dicotómica que toma valor 1 si es exclusivo y 0 si es un baño compartido, vii) la cocina indivudual es una variable dicotómica con valor 1 si se dispone de una cocina exclusiva y 0 si es compartida, viii) el agua de red es una variable dicotómica con valor 1 si dentro de la unidad se dispone de agua de red y valor 0 si se accede al agua a través de canillas comunitarias, ix) la antiguedad locativa es una variable discreta medida en cantidad de meses de continuidad en la misma locación, x) el costo de electricidad es una variable dicotómica con valor 1 si se paga por fuera del alquiler y 0 si está incluído en el costo de la locación, xi) finalmente se incluye un término de error que captura toda la variabilidad del valor del alquiler no explicada por los términos anteriores.

Este análisis nos permitirá 1) construir la ecuación de precios hedónicos para estimar la importancia de cada factor considerado en la determinación del valor del alquiler en las villas y 2) testear la existencia e impacto del factor de localización intervilla e intravilla.

En primer lugar avanzaremos con la encuesta en las Villas 31 y 31bis, ambas de la zona norte de la ciudad.