Avanzando en la recolección de datos

De la conversación con Ricardo me surgió la inquietud de repasar el concepto de sesgo antes de iniciar la recolección de los datos. Volví a los apuntes de Alejandra Clemente. La selección muestral puede ser "probabilística"(sorteo) o "no probabilística"(elección dirigida). En el primer caso puedo realizar generalizaciones más precisas sobre la población. Para su construcción debo contar con un listado de la población a partir del cual seleccionar la muestra. En el segundo caso, no hay un método claro para el cálculo de medidas de validez o precisión de las estimaciones y se dificulta el estudio de las propiedades de los estimadores. Cuando uno hace un plan muestral desea que las estimaciones que se obtengan, en promedio, sean muy parecidas al verdadero parámetro desconocido y que el error standar sea lo más pequeño posible. El sesgo de un estimador es la diferencia entre la media de los valores posibles del estimador (obtenida a través de todas las muestras posibles) y el verdadero valor del parámetro desconocido. El estimador es insesgado si la media de su distribución muestral es igual al valor del parámetro que se desea estimar. El sesgo es la diferencia entre el error cusdrático medio de un estimador y su variancia. Se parte deseando usar diseños muestrales que produzcan estimaciones válidas y confiables. la confiabilidad se analiza en base a la variancia muestral o error standar. la validez se evalúa por medio del sesgo. El ECM se transforma así en un criterio para elegir un diseño muestral, dado el costo presupuestario del que se parte. Si la muestra es grande podemos construir un intervalo de confianza del parámetro M (media poblacional) del 95,5% donde M será mayor o igual a la media muestral menos 2 veces el desvío estimado dividido por la raíz cuadrada del total de observaciones y mayor o igual a la media estimada más 2 veces el desvío estimado dividido por la raíz cuadrada del total de observaciones. Una vez calculado el intervalo el resultado es dicotómico, contiene o no el valor del parámetro. Se puede esperar que el 95,5% de las veces, lo contendrá. Cuando el tamaña muestral es pequeño, menos de 30 observaciones, no se usa la aproximación normal sino la t-Student con n-1 grados de libertad.

Nuestro proyecto de tesis

La localización privilegiada de las villas 31 y 31bis le ha dado gran visibilidad a la situación de las villas de la Ciudad de Buenos Aires. Tal como se refleja en los párrafos extractados de los diarios, se ha dado últimamente una dinámica expansiva muy importante. La ausencia de tierras vacantes ha hecho que esa expansión se manifestara como construcciones en altura muy significativas. Mi observación es que una importante proporción de esa expansión no responde a las conductas históricas : crecimiento vegetativo, ingreso de familiares, nuevas ocupaciones tradicionales, sino a construcciones realizadas para ser alquiladas y obtener una renta. La magnitud de esa renta ha dinamizado fuertemente las construcciones. La expansión en altura y la escasez le dan una oportunidad a los ocupantes de terrenos para negociar de modo lucrativo la altura. Este análisis nos permite recordar que el mercado informal no incluye sólo a los pobres, sino también a otras poblaciones que lucran de ellos y aprovechan su capacidad de pago ofertando en condiciones que reconocen su inestabilidad , su incapacidad de ahorro y ausencia de garantías, requisitos que se requieren en el mercado formal. La ausencia del estado generando políticas que favorezcan la oferta de vivienda social es reemplazada por la expansión de la informalidad. Los pobres pagan por los servicios que reciben pero no al estado o prestador del servicio sino a los intermediarios del mercado informal. En este marco nos proponemos estudiar, a través de una ecuación de precios hedónicos, las variables que explican el precio de los alquileres y, en particular, si existe un atributo de localización que capitaliza las ventajas relativas de este factor. Sabemos que en el mercado formal la localización se capitaliza en el precio del terreno. En el mercado informal no hay propiedad , pero sí derechos que derivan de la poseción. A partir de los resultados que se obtengan, veremos qué otros análisis podremos desarrollar. La mayor dificultad de esta propuesta reside en la obtención de los datos. La misma se hará a partir de encuestas que se han realizado en febrero de 2009.

martes 4 de noviembre de 2008

Reflejo en la prensa sobre el mercado informal en Bs As
Mientras la Nación y la Ciudad se pasan la pelota de las responsabilidades, las villas no paran de crecer. Sólo en el último año su población aumentó un 20%. Ahora tiene unos 30.000 habitantes.Lo que están haciendo en la 31 son negocios de alquiler. Esto es el capitalismo marginal. Existe en la villa, más allá de lo social, un aspecto económico muy fuerte: son casi 40.000 personas que se abastecen exclusivamente allí.El asentamiento está repleto de quioscos, almacenes y comedores. La venta minorista es enorme. También el comercio mayorista, porque dentro de la villa funcionan distribuidoras de bebidas y hasta un comercio mayorista de pollos. A eso hay que sumarle el corralón de materiales para la construcción que acaba de clausurar el gobierno porteño, un videoclub, talleres mecánicos, etcéteraUna casa de tres plantas puede cotizarse en unos 25.000 pesos, calcula Mónica. El alquiler de una pieza por mes cuesta unos 500 pesos. Incluso hay gente que vive de rentas dentro de la villa. La luz es gratis; el agua, también. El teléfono, no. Telecom colocó el servicio y, según los vecinos, todos lo pagan puntualmente. "Y todo en efectivo"Las construcciones en alto, que en algunos casos desafían cualquier ley de la física, también es una nueva inquietud en el asentamiento. "Algunas son muy precarias, y le pedimos muchas veces al gobierno de la ciudad que intervenga porque en cualquier momento se vienen abajo",Las villas miseria en la Capital no paran de crecer. Desde 2001, duplicaron su población, como mínimo, y sólo el último año y medio el número de habitantes creció más del 30 por ciento. Hace siete años unas 100.000 personas vivían en los 14 asentamientos reconocidos por el gobierno porteño. Un informe de la Defensoría de la ciudad de Buenos Aires estimó en 150.000 el total de la población a mediados de 2007. Hoy, ese número oscilaría entre 195.000 y 235.000, según las cifras de diferentes fuentesEse notable aumento se registró en la misma superficie, por lo que el crecimiento de las construcciones se está produciendo en altura, tanto en la Villa 31, en Retiro, como en los asentamientos de la zona sur. Un ejemplo es la villa 1-11-14, en el Bajo Flores, donde ese tipo de edificaciones forman un abigarrado frenteHace unos cuatro años comenzó a funcionar un mercado inmobiliario informal dentro de las villas. Cravino indicó que, por ejemplo, una habitación con baño privado puede costar hasta 300 pesos mensuales. Cuando se comparte el baño el precio baja a $ 250 por mes. "Hoy una habitación en un hotel de Constitución tiene un valor de alquiler de $ 600 mensuales. Se acerca al valor de un alquiler formal", dijo
Publicado por Raquel C. Kismer en 17:44 0 comentarios
Etiquetas: Párrafos de artículos periodísticos agosto/octubre 2008
domingo 2 de noviembre de 2008

Mas sobre Hedonic Housing Prices...
En el primer paso la ecuación de precios hedónicos se transcribeLog(MEDV) = β0 + β1 RM2 + β2 AGE + β3 Log(DIS) + β4 Log(RAD)+ β5 TAX+ β6 PTRATIO + β7 B + β8 Log(STAT) + β9 CRIM + β10 ZN+ β11 INDUS + β12 CHAS + β13 NOX2 + u, donde la variable dependiente es el logaritmo de la mediana de los precios de los inmuebles y las variables independientes son los atributos, entre los que se incluye NOX al cuadrado, como el que mide la polución existente. Para obtener el valor de los parámetros se utiliza el método de mínimos cuadrados. Luego se calcula la derivada primera del logaritmo de la mediana de los precios respecto a NOX para determinar la voluntad de pago marginal de los propietarios por acceder a aire limpio. Para estimar la función de demanda de aire limpio se toma esa voluntad de pago marginal como variable dependiente de una función del nivel de contaminación, del nivel de ingresos de los propietarios y de la dimensión de las familias. Obtienen que la función que mejor ajusta es logarítmica, de modo que las relaciones son las elasticidades entre las variables y que éstas varían según el nivel de contaminación ambiental y el nivel de ingresos. Un análisis detallado de los resultados permite inferir que los factores con más causalidad sobre el precio de los inmuebles son los asociados a la segregación social y espacial. La segregación espacial, implica alejarse de los centros de empleo en busca de ambiente con menos polución. La segregación social implica emplazar la vivienda donde los pobres no pueden acceder, coincidiendo con niveles más exigentes y más caros de aire limpio.En mi proyecto de tesis sobre impacto de la localización en el precio de los alquileres en el mercado informal de las villas de la Ciudad de Buenos Aires pienso trabajar con una ecuación de precios hedónicos donde la variable dependiente es la mediana del precio de los alquileres, las variables dependientes son los atributos de unidades en alquiler en dicho mercado, entre las cuales tomo la localización como una variable dummy con valor 0 (cero) cuando se trata de unidades emplazadas en villas del sur de la ciudad y 1 (uno) si están en el norte. Espero que el resultado del trabajo me permita inferir comportamientos asociados al mercado informal .
Publicado por Raquel C. Kismer en 18:28 0 comentarios
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viernes 31 de octubre de 2008

Hedonic Housing Prices
Hedonic Housing Prices and the Demand for Clear Air, es un artículo de David Harrison Jr. y de Daniel L. Rubinfeld. Es muy útil para analizar la metodología de precios hedónicos como modo de acceder a una función del valor de un inmueble y de los distintos atributos que influyen en el mismo. Los autores desean reflexionar sobre los problemas metodológicos de cuantificar monetariamente los beneficios de reducir la polución ambiental. Señalan dos alternativas para hacerlo, una es medir la voluntad de pago a través de medir el costo adicional, para la sociedad, de atender los efectos del incremento de la polución , o lo que es equivalente, la reducción de costos asociada a las mejoras en la calidad del aire. La segunda, que desarrollan, consiste en inferir la voluntad de pago por la obtención de mejor calidad de aire a través del mercado inmobiliario, sobre el supuesto de que los individuos pagarán más por una unidad de vivienda emplazada en un área con buena calidad de aire, que por otra idéntica, localizada en un área con pobre calidad de aire. Definen cuatro pasos:1) La estimación de una ecuación de precios hedónicos que incorpora la polución del aire como un atributo de las viviendas. 2) Calculan la voluntad de pago por parte de cada propietario por un cambio marginal en la polución del aire, a partir de la ecuación de precios hedónicos. 3) Estiman una función de la voluntad marginal de pago de los propietarios análoga a la curva de demanda por aire limpio. 4) Calculan el beneficio marginal monetario que obtienen los propietarios de vivienda cruzando la función obtenida junto con estimaciones de polución empíricas para el mismo área observada realizadas a través de una estrategia de control. Este artículo resulta muy útil para practicar un modelo de precios hedónicos que pienso utilizar en mi tesis.
Publicado por Raquel C. Kismer en 15:32 0 comentarios
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