Nuestro proyecto de tesis

La localización privilegiada de las villas 31 y 31bis le ha dado gran visibilidad a la situación de las villas de la Ciudad de Buenos Aires. Tal como se refleja en los párrafos extractados de los diarios, se ha dado últimamente una dinámica expansiva muy importante. La ausencia de tierras vacantes ha hecho que esa expansión se manifestara como construcciones en altura muy significativas. Mi observación es que una importante proporción de esa expansión no responde a las conductas históricas : crecimiento vegetativo, ingreso de familiares, nuevas ocupaciones tradicionales, sino a construcciones realizadas para ser alquiladas y obtener una renta. La magnitud de esa renta ha dinamizado fuertemente las construcciones. La expansión en altura y la escasez le dan una oportunidad a los ocupantes de terrenos para negociar de modo lucrativo la altura. Este análisis nos permite recordar que el mercado informal no incluye sólo a los pobres, sino también a otras poblaciones que lucran de ellos y aprovechan su capacidad de pago ofertando en condiciones que reconocen su inestabilidad , su incapacidad de ahorro y ausencia de garantías, requisitos que se requieren en el mercado formal. La ausencia del estado generando políticas que favorezcan la oferta de vivienda social es reemplazada por la expansión de la informalidad. Los pobres pagan por los servicios que reciben pero no al estado o prestador del servicio sino a los intermediarios del mercado informal. En este marco nos proponemos estudiar, a través de una ecuación de precios hedónicos, las variables que explican el precio de los alquileres y, en particular, si existe un atributo de localización que capitaliza las ventajas relativas de este factor. Sabemos que en el mercado formal la localización se capitaliza en el precio del terreno. En el mercado informal no hay propiedad , pero sí derechos que derivan de la poseción. A partir de los resultados que se obtengan, veremos qué otros análisis podremos desarrollar. La mayor dificultad de esta propuesta reside en la obtención de los datos. La misma se hará a partir de encuestas que se han realizado en febrero de 2009.