Propuesta de Tesis - Entrega Final

Propuesta de Tesis – Entrega Final

Tema: El Mercado Informal de Alquileres en las Villas 31 y 31bis de la Ciudad de Buenos Aires. La construcción de una Ecuación de Precios Hedónicos para explicar el precio de los alquileres.

Presentación:
La localización privilegiada de las villas 31 y 31bis le ha dado gran visibilidad a la situación de las villas de la Ciudad de Buenos Aires. La ausencia de tierras vacantes (el agotamiento de la frontera de expansión, como la denomina Abramo) ha hecho que su crecimiento se manifestara como construcciones en altura muy significativas (densificación). Mi observación es que una importante proporción de esa expansión no responde a las conductas históricas: crecimiento vegetativo, ingreso de familiares, nuevas ocupaciones tradicionales, sino a construcciones realizadas para ser alquiladas y obtener una renta. La magnitud de esa renta ha dinamizado fuertemente las construcciones.
Nuestra hipótesis se sostiene, adicionalmente, en importantes antecedentes teóricos.
1.- Cristina Cravino afirma: “Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía para el submercado del arriendo impregnada de lógica de la ganancia”. “Es el submercado más asociado a la lógica capitalista.” En la villa 31 y 31bis ya al momento de la encuesta realizada por dicha investigadora (2005) se declara la existencia de construcción para alquilar.
2.- En ocasión del Seminario dado en la UTDT, el Prof. Vincent Renard (2006) nos explicó que la función de ganancia para inversiones inmobiliarias es una curva con tasas muy altas en las ofertas destinadas a los sectores sociales extremos de ingresos bajos e ingresos altos y tasas decrecientes hasta llegar al mínimo cuando se trata de ofertas para sectores de ingresos medios.

Por otra parte autores como Pedro Abramo, quien investigó el mercado informal de las favelas en Brasil afirma: “La dinámica de funcionamiento y de formación de precios del mercado informal presenta una gran sofisticación cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones en investigación empírica y elaboración conceptual”, lo que contribuye a la justificación de nuestra propuesta.

Metodología:
Proponemos construir, a partir de un modelo de regresión econométrica, una ecuación de precios hedónicos, donde:

Variable Dependiente:
Es el logaritmo natural de los precios

Variables Independientes:
a) De localización: i) Intervilla, ii) Intravilla
i. Localización Intervilla. Variable dicotómica que toma valor 1 si se priorizó esta villa y 0 si era indistinto cualquier villa al momento de elegir vivienda.
ii. Localización Intravilla. Variable dicotómica que toma valor 1 si la locación está sobre una avenida o acceso principal y 0 si está sobre una calle interior o pasillo de la villa.
Esto atiende a lo que Abramo define como “capital locacional”, capacidad de absorber externalidades de infraestructura, accesibilidad, condiciones ambientales, seguridad, etc.

b) De hacinamiento: iii) Logaritmo natural del cociente de metros cuadrados de locación por cantidad de personas ocupantes. Variable continua.
Cravino reconoce que la presión de demanda hace que en este tipo de locaciones no sólo se alquile por cuarto sino por cama.

c) De calidad constructiva: iv) Son tres variables dicotómicas que describen la calidad de pisos, techos y paredes. Toman valor 1 para la opción de mayor calidad y 0 para los materiales de menor calidad.
Según Abramo la sobreinversión en materiales pasa a ser una de las referencias en la formación de los precios en el mercado informal de las favelas.

d) De comodidades. v) Son dos variables dicotómicas relacionadas con la disposición de baño y cocina individual (valor 1) o compartido (0), agua de red (1) o acceso al agua a través de canilla compartida (0). Son indicadores claros de diferencias de categoría habitacional.

e) Antigúedad locativa. vi) Variable continua, constituída por el ln de los meses de ocupación de la misma vivienda.
Cravino destaca que en las villas hay estigmatización de los nuevos ocupantes, para los que rigen menores condiciones de solidaridad que para los que llevan mayor tiempo en la misma localización. Por otra parte al aumentar la presión de demanda debería haber un reflejo en los precios de los alquileres, lo que siempre se refleja más en las nuevas locaciones que en la renegociación con inquilinos pre-existentes.

El pago de la electricidad se ha desechado porque en las Villas 31 y 31bis, como ya lo señala Cravino, ese servicio público se presta a cargo de la Ciudad.

De este modo la ecuación a construir quedaría expresada según la siguiente enunciación:

Ln precio alquileres = β0 + β1 Loc1 + β2 Loc2 + β3 Ln hacinamiento + β4 Cal Const1 + β5 Cal Const2 + β6 Cal Const3 + β7 Com1 + β8 Com2 + β9 Com3 + β10 Ln Antig + Π

Donde, adicionalmente,

Los βi son los parámetros a estimar y Π es el término que captura toda la variabilidad del precio de los alquileres no explicada por los términos anteriores.

Asimismo se destaca que se utiliza el método de expresar las variables continuas en términos logarítmicos para evitar la posible existencia de sesgo que deriva de la presunta no linealidad de la función hedónica.

La incorporación a la encuesta de preguntas sociales nos permitirá, asimismo poder caracterizar los rasgos dominantes de la población encuestada. En particular se destaca el aspecto de la nacionalidad. Cravino afirma que un 50% de la población en villas al momento de realizar su investigación (2005) eran migrantes de países limítrofes, verificaremos si nuestra muestra confirma o marca un desvío en esta proporción. Asimismo esta autora destaca que las redes de alquileres en villas funcionan por nacionalidad, donde inquilinos y propietarios son de la misma nacionalidad, por lo que ese dato es relevante.

El orígen de los datos:
La información básica para el estudio surge de una encuesta especialmente confeccionada por la suscripta y relevada entre el 11 y el 20 de febrero del 2009 por una red social existente en ambas villas denominada Federación de Cooperativas de Trabajo Padre Mujica.
´La consigna fue que la selección de encuestados fuera aleatoria, siguiendo la condición de que se encuestara sólo a inquilinos, en una proporción de 2 encuestas por manzana, cada una correspondiente a sectores físicos distintos de cada manzana.


Bibliografía:
Prof. Vincent Renard(2006) Seminario sobre mercado del Suelo - UTDT
Pedro Abramo(1999) El Mercado Informal de las Favelas
Maria Cristina Cravino (2006) Las Villas de la Ciudad. Mercado e Informalidad Urbana (Cap. 3 . Mercado Inmobiliario informal en las Villas de la Ciudad)
David Harrison y Daniel L. Rubinfeld , Hedonic housing Prices and the Demand for Clear Air
Randall Crane y Amrita Daniere (1997) Contribución de Infraestructuras Ambientales al Precio de la Vivienda Social en Bangkok y Jakarta.

Buenos Aires, Abril de 2009